房地產(chǎn)“新”觀察｜新一輪房地產(chǎn)組合拳釋放三大政策信號(hào)
實(shí)際上，自5月中旬以來(lái)，全國(guó)層面統(tǒng)一部署，地方層面“因城施策”，多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)。站在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的當(dāng)下觀察，不論是“供”“需”兩端雙管齊下，還是“消化存量”“優(yōu)化增量”并重，此輪房地產(chǎn)政策組合拳，透出不少深意。
“供”“需”兩端雙管齊下
從放松限購(gòu)、引導(dǎo)居民房貸利率下行，到建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、保交房等，近期一攬子政策凸顯出在房地產(chǎn)市場(chǎng)“供”和“需”兩端均加碼的特點(diǎn)。
從需求端來(lái)看，5月17日，央行圍繞住房信貸連發(fā)三招，包括降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。此后的10天內(nèi)，廣東多個(gè)地市、上海、西安、重慶相繼宣布取消當(dāng)?shù)厥滋追亢投追抠J款利率下限，并下調(diào)最低首付比例。另外，進(jìn)入5月以來(lái)，繼24日珠海“全面取消商品住房限購(gòu)及限售年限”后，全國(guó)僅有6地仍在限購(gòu)。
政策效果正逐步顯現(xiàn)，在部分一線城市和省會(huì)城市，看房者購(gòu)房積極性提高了，實(shí)際市場(chǎng)成交也有所升溫。“父母希望在南部新城購(gòu)買(mǎi)一套140平的改善性住房，這幾天已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾個(gè)項(xiàng)目，近期就打算下定。”正在看房的南京市民李女士表示。該項(xiàng)目顧問(wèn)宋經(jīng)理介紹，新政后，項(xiàng)目的到訪量增長(zhǎng)了300%。進(jìn)入5月以來(lái)，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)超過(guò)80套。
南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)比較大的調(diào)整后，已經(jīng)到了一個(gè)底部，但之前很多人依然不愿出手，是因?yàn)闆](méi)有看到有轉(zhuǎn)折點(diǎn)的信號(hào)。“系列新政表明了從中央到地方‘穩(wěn)樓市’的決心，釋放了這一積極信號(hào)。”他說(shuō)。
從供給端來(lái)看，今年1月下旬建立的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已在全國(guó)多個(gè)城市大面積鋪開(kāi)，數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調(diào)機(jī)制，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，一攬子新政既從需求端施策，降低購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市，又從供給端建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目積極給予資金支持等，將有利于房地產(chǎn)供需關(guān)系更加平衡。
“消化存量”和“優(yōu)化增量”并重
適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，本輪政策措施中，“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”并重。尤其是推動(dòng)住房“以舊換新”、設(shè)立保障性住房再貸款等成為盤(pán)活存量住房的重要抓手，也成為新看點(diǎn)。
根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至5月27日，全國(guó)已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。“其中，開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，這種方式是今年以來(lái)住房‘以舊換新’的主流。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一做法的最大優(yōu)勢(shì)是“精準(zhǔn)”，既盤(pán)活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，可謂一舉兩得。記者調(diào)研了解到，鄭州、南京、珠海等地國(guó)企已先行先試通過(guò)直接收購(gòu)、以舊換新等方式參與到存量房的去化過(guò)程中，初步統(tǒng)計(jì)，目前各城市公布的計(jì)劃收購(gòu)住房已超過(guò)1萬(wàn)套。
更為引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是，本次央行及時(shí)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的再貸款工具——3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，盤(pán)活存量是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，原有的房產(chǎn)和資金循環(huán)被打破，房子很難再按原計(jì)劃賣(mài)給居民，房企和地方政府都面臨庫(kù)存積壓的問(wèn)題。在新工具支持下，地方國(guó)企可以成為市面上房子的新買(mǎi)主，打通市場(chǎng)循環(huán)。
從盤(pán)活存量的角度來(lái)看，土地等資產(chǎn)也成為盤(pán)活的對(duì)象。自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪此前在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上介紹，自然資源部在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施。
“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化、供求關(guān)系和長(zhǎng)期趨勢(shì)的變化，由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量上的改造、去庫(kù)存、消化和增量上的提質(zhì)、調(diào)整、優(yōu)化相結(jié)合。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示。
推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪政策調(diào)整力度較大，但是沒(méi)有改變一貫的政策取向，更為重要的是，不重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”老路，而是更大程度發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變。
5月17日全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議指出，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。
“預(yù)計(jì)‘三大工程’將和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整結(jié)合在一起，成為推動(dòng)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新起點(diǎn)、新抓手、新動(dòng)能。”龐溟表示。
中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，構(gòu)建發(fā)展新模式的基礎(chǔ)在“保交房”。住建部從土地端通過(guò)協(xié)調(diào)機(jī)制到項(xiàng)目端進(jìn)行一一布置和打通，既要控制好增量土地和項(xiàng)目，又要盤(pán)活好存量土地和項(xiàng)目，在保障房和商品房之間形成科學(xué)配置，從而著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。
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