交付已長達兩年之久的北京經(jīng)開區(qū)和悅?cè)A錦業(yè)主，最近正在為房本問題四處奔波。據(jù)多位業(yè)主反映，小區(qū)內(nèi)最早一批的業(yè)主收房已經(jīng)兩年多過去了，房產(chǎn)證卻一直沒辦下來。而導致他們無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因，卻一直是個謎。監(jiān)管反映是“開發(fā)商的問題”，開發(fā)商只給出了一個“分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)被凍結(jié)”的概念，但具體為何會被凍結(jié)，沒有進一步的解答。除了個人資產(chǎn)急迫得到權(quán)屬證明之外，眼下有小孩在2023年入學的業(yè)主，最擔心的是今年小孩上學的比較多，到了信息采集的時間，如果房本還沒辦下來，孩子是否會在順位上有所損失?

“奔著學校買的，要上學了房本還沒到手”

“當時買和悅?cè)A錦，一方面是看好亦莊的發(fā)展?jié)摿?，更重要的是項目主?lsquo;人大附’的配套概念。”劉銘(化名)是一個5歲小女孩的爸爸，包括他在內(nèi)的一批購買了和悅?cè)A錦的業(yè)主，因為“學府旁”三個字推掉其他項目轉(zhuǎn)投和悅?cè)A錦的不在少數(shù)。“在當時經(jīng)開區(qū)內(nèi)，好的教育實屬稀缺，我們這群寶爸寶媽對項目的期待值是很高的。”

根據(jù)業(yè)主提供的宣傳資料以及記者調(diào)查證實，“學府旁”三個字，確實是北京經(jīng)開區(qū)和悅?cè)A錦項目自2017年拿地后的主推概念，除了高頻次的主題海報外，在這個項目的官方微信多次以這個概念作為賣點。

以開盤不久后的一次推廣為例，在2018年8月4日的官方微信中，和悅?cè)A錦曾不但明確給出“人大附中被譽為京城第一中學”“未來實在很近，與和悅?cè)A錦只有一路之隔”，更親自“下海”，回應(yīng)一直以來的“分校”爭議，稱“每當好學校辦分校的時候，家長們難免擔心分校辦學質(zhì)量不及本校。本次人大附落戶亦莊，家長們不用擔心辦學質(zhì)量啦，因為如圖所示，這是一所全權(quán)由政府、開發(fā)區(qū)管委會出資，按照人大附高水平、特色化辦學標準建設(shè)的公立學校”。

從項目拿地時間和學校落戶時間，二者的無縫匹配更是給了項目“學府旁”概念加持。

公開信息顯示，2017年10月11日，保利、首開、金地三家房企組成的聯(lián)合體以62.9億元加自持2%將該地塊收入囊中，溢價率35.6%。項目開發(fā)商——北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，即為三家房企于2018年1月成立的合資企業(yè)。

當月月底，大興區(qū)人民政府、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會、中國人民大學附屬中學三方在開發(fā)區(qū)舉辦合作辦學簽約儀式，12年建制的人大附中北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實驗學校正式落戶亦莊河西區(qū)。學校由大興區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會全額出資，按照人大附中高水平特色化辦學標準進行規(guī)劃建設(shè)。

根據(jù)劉銘提供的業(yè)主交流記錄，小區(qū)內(nèi)近半業(yè)主是沖著“人大附”買的房，但這個承諾在合同里卻并沒有體現(xiàn)。“我們也都清楚不可能體現(xiàn)，但現(xiàn)在不是上哪個學校，是沒房本能不能上學的問題。”

據(jù)劉銘介紹，因建設(shè)進度不及預(yù)期，小區(qū)2021、2022年入學的適齡兒童在一開始便遭遇了無法入學的尷尬，經(jīng)過業(yè)主們的集體努力，最終才得以解決。“當時因為房產(chǎn)證尚未辦理，孩子入學都是提供的購房合同，去年和前年都是遵照此規(guī)則。”劉銘稱。

被凍結(jié)的分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)

與劉銘不同，業(yè)主李沛(化名)看重的是項目宣傳的居住品質(zhì)。“他們當時的宣傳頁做得很‘高大上’，再加上由央企牽頭開發(fā)，質(zhì)量應(yīng)該有保障。產(chǎn)品也是6-8層的洋房，當初看房時樣板間大大的落地窗，是我們特別喜歡的。”李沛稱。

收房兩年多了，房產(chǎn)證卻一直沒辦下來，這急壞了李沛等一眾業(yè)主。“2021年收的房，貸款買的，需要代辦公司統(tǒng)一辦理，每家每戶還交了1500元的代辦費，為什么遲遲不給辦房產(chǎn)證。具體缺什么東西也不明說，我們自己去跑也行。”多位和悅?cè)A錦的業(yè)主告訴記者，目前不管是一期還是二期，大家都沒有拿到房產(chǎn)證，期間他們也曾多次找到項目的開發(fā)商了解情況，但一直沒有一個明確的回復(fù)。

在南區(qū)房本正式逾期且開發(fā)商遲遲不給出明確原因后，包括李沛在內(nèi)的南北兩區(qū)業(yè)主開始向12315投訴，收到的回復(fù)是“開發(fā)商的問題，但具體問題還要去了解，可以走法律程序告開發(fā)商”。

2023年1月18日，開發(fā)商方面給出了一份“關(guān)于華錦佳苑(和悅?cè)A錦)項目產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)情況的說明”，其中提及，項目具備辦理分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件，但在2023年1月13日自辦產(chǎn)權(quán)證業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時發(fā)現(xiàn)華錦佳苑項目分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)被凍結(jié)，被告知暫無法辦理。接到業(yè)主反饋后立即與有關(guān)部門聯(lián)系核實情況，了解到不動產(chǎn)登記中心凍結(jié)了本項目分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的辦理，但依然沒有解釋凍結(jié)的原因。

據(jù)北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，項目分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)被凍結(jié)，一般有幾種情況：第一，房產(chǎn)被抵押了，尚未解押;第二，房子被法院財產(chǎn)保全的時候保全了;第三，開發(fā)商被法院強制執(zhí)行的時候把房子凍結(jié)了。通常需要解押、解封后才能正常辦證。

“另外，如果因為存在違建問題導致項目無法辦理規(guī)劃驗收，進而導致無法辦理竣工驗收備案，也是會影響到房產(chǎn)證的辦理。”王玉臣解釋，因為房產(chǎn)證的辦理需要一系列的前提條件，其中就包括不存在違建、通過了規(guī)劃驗收、取得了相關(guān)規(guī)劃驗收通過文件。

拆改協(xié)議與設(shè)備平臺上的暖氣口

在開發(fā)商遲遲不能給出明確解釋的時候，業(yè)主們自發(fā)開始調(diào)查，他們傾向于分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)被凍結(jié)是“違建”后遺癥。

“宣傳的情況和樣板間一個樣，但與合同卻并不一樣。”劉銘直言，外延的這部分還與開發(fā)商簽了一個“拆改協(xié)議”，不管一期還是二期都要往外推，只有通知，沒有商議，簽完之后協(xié)議就被開發(fā)商收走了。“開發(fā)商告訴我們是精裝修交付，這個房間到時候會整體改造好，延伸出來的這部分原本是設(shè)備平臺，放空調(diào)外機什么的。這方面不是一戶這樣，大家都是這樣的，改造好之后房間也更大，但不會多算面積出來。”

因為和悅?cè)A錦項目延期交房，開發(fā)商為了盡快完成交付任務(wù)，二期業(yè)主還要自己找人把房間向外延伸。“二期交房太晚了，開發(fā)商沒辦法就讓我們自己往外延伸，具體費用以3年物業(yè)費抵扣。”在李沛看來，無論是拆改合同還是開發(fā)商以3年物業(yè)費抵扣外延的工程成本，從一個側(cè)面看就是承認拆改是被開發(fā)商允許的。

不僅如此，包括李沛、劉銘在內(nèi)的一眾業(yè)主證實，開發(fā)商預(yù)留的暖氣接口就在設(shè)備平臺區(qū)域，也就是說，如果房屋不進行外延，根本沒有暖氣使用。“在開發(fā)商視角中，外延部分從畫圖開始就是存在的，這在開發(fā)商計劃之內(nèi)。”

事實上，這種將設(shè)備平臺區(qū)域以外延封閉的方式交給業(yè)主，是很多開發(fā)商用來吸引買房人的手段，意在用加大業(yè)主的得房率，被業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱為“偷面積”。

然而，現(xiàn)實中“贈送”的面積并不能計入產(chǎn)權(quán)面積，不但得不到法律認可和保護，還可能存在安全隱患。

2019年9月26日，在北京市住建委集中查處曝光的10個項目中，和悅?cè)A錦便在列。根據(jù)彼時通報內(nèi)容，和悅?cè)A錦等四個項目，在銷售過程中存在不實宣傳、補充協(xié)議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規(guī)行為。針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，北京市住建委已責令企業(yè)立即進行整改，并對部分項目暫停網(wǎng)上簽約資格。

“和悅?cè)A錦的情況和一般的偷面積有些不同，如果沒有‘贈送’，主臥本身的面積是不夠的，一個衣柜和一張床幾乎就塞滿了，‘贈送’了將近3平方米，主臥使用起來才沒那么狹窄。都是看了樣板間的結(jié)構(gòu)才買的，誰知道樣板間就已經(jīng)是向外推過的。應(yīng)該是戶型設(shè)計之初，就把‘贈送’計算在內(nèi)了。”劉銘表示，房產(chǎn)證延期后，自己也去咨詢過，曾經(jīng)有項目因“偷面積”變成違建，陷入辦不了房產(chǎn)證的尷尬境地，因此他曾多次向開發(fā)商保利方面詢問是否因為這個原因?qū)е路慨a(chǎn)證難產(chǎn)，但均沒有收到明確的解答。

私有化的公共綠地

除“偷面積”外，小區(qū)內(nèi)公共綠地私有化也成為業(yè)主們懷疑房產(chǎn)證凍結(jié)的原因之一。

據(jù)部分業(yè)主介紹，和悅?cè)A錦小區(qū)內(nèi)緊挨著樓體的綠化帶被硬化，變成一樓住戶的私人“領(lǐng)地”。不少一樓住戶將門前的綠化帶圍上了柵欄，鋪上了水泥，擺上了搖椅，變成了自己的“私家花園”。不僅如此，讓李沛等業(yè)主難以接受的是，一樓住戶私自搭建的行為，整個施工過程中，開發(fā)商或物業(yè)公司未曾出面制止。但這種占用公共綠地的行為破壞了小區(qū)環(huán)境，侵占了其他小區(qū)住戶的權(quán)益。

“我們買房子的時候，無論是沙盤還是資料，一樓的綠地都是開放的，并沒有被納入到一樓業(yè)主的私有范圍。”據(jù)李沛透露，鄰里矛盾因此不斷，也有不少非一層業(yè)主進行投訴。“既然規(guī)劃和沙盤當初都沒有，現(xiàn)在劃出來這么一塊地方，是不是規(guī)劃違規(guī)了，我們的房本才拿不到呢?”

記者注意到，早在2022年9月，就有自稱和悅?cè)A錦的業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板發(fā)布信息，其中就提及，和悅?cè)A錦小區(qū)業(yè)主私自圈占公共綠地，加裝各種款式的柵欄，以上行為嚴重侵害了全體業(yè)主的權(quán)益，希望能引起重視不要讓矛盾上升。

在王玉臣看來，公共綠地私有化并不罕見，涉及開發(fā)商賣房承諾問題。贈送“花園”通常都是侵占小區(qū)業(yè)主的公共綠地，這個可以通過核實相關(guān)的規(guī)劃手續(xù)來驗證。如果確屬小區(qū)業(yè)主的公共綠地，那么“花園”實際上屬于小區(qū)業(yè)主共有。

誰來承擔逾期的損失

和悅?cè)A錦項目共分為兩期，一期(南區(qū))2021年1月陸續(xù)交付;二期(北區(qū))2021年8月陸續(xù)交付，兩區(qū)共有1800多戶。按照最早的交房時間，目前已經(jīng)過了兩年多的時間，根據(jù)預(yù)售合同約定，產(chǎn)權(quán)證辦理完成最晚時間為交房后720日內(nèi)。業(yè)主們之所以下定決心維權(quán)，也是因為南區(qū)已經(jīng)逾期。

而在多校劃片流行的當下，和悅?cè)A錦所在的經(jīng)開區(qū)，2023年的小學入學政策雖然沒有公布，但在2022年版的政策中便已明確：“2023年1月1日起在經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)交易或取得的二手房全部實行多校劃片入學。”

“按照各區(qū)的普遍政策，這個多校劃片的依據(jù)就是房本時間，哪怕你是開發(fā)商的原因。”包括劉銘在內(nèi)的一眾業(yè)主表示，本來就是奔著學校配套去的，孩子上學卻拿不出房本，目前南區(qū)具體合同規(guī)定的房本辦理最后期限已經(jīng)逾期，且因為逾期，小區(qū)一手業(yè)主的入學資格也從一對一變成了多校劃片。按照孩子出生的基數(shù)來看，今明兩年又是上學高峰，如果房本遲遲不能下來，大紅的房本一旦與購房合同在報名順位上有差別，這樣的損失誰來承擔?

王玉臣表示，房產(chǎn)證辦不下來對業(yè)主們的影響是很大的，比如可能會影響到房屋的市場價值、再次交易、落戶等等。而且，只要房產(chǎn)證辦不下來，意味著這個房子就還在開發(fā)商名下，開發(fā)商就還是房屋的所有權(quán)人。一旦開發(fā)商遇到經(jīng)濟問題，房子可能就會受到牽連，比如被查封，甚至還可能面臨被拍賣執(zhí)行的風險。

北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師李松指出，沒有了房產(chǎn)證，房產(chǎn)就無法進行抵押或典當?shù)?，無法買賣、過戶，房產(chǎn)贈與、繼承也無效。遇到緊急狀況需要“流轉(zhuǎn)”，即使簽訂了相關(guān)協(xié)議，同樣不會受到法律保護。

從每周20本到每周50本

在記者跟進約一周后，3月4日，和悅?cè)A錦的房產(chǎn)證問題有了新的進展。業(yè)主方面告訴記者， 2023年3月4日由經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局領(lǐng)導帶隊，現(xiàn)場與開發(fā)商和業(yè)主進行了三方會談。最終，沉寂許久的房產(chǎn)證問題得以“解凍”，全款業(yè)主可自由辦理房產(chǎn)證，貸款業(yè)主需由代辦公司進行辦理，但一周只能辦理20個。

“一周才辦20本，我打聽了一下，其他區(qū)根本沒有這種情況。”劉銘給記者算了一筆賬，和悅?cè)A錦兩期共1800多戶，大概有200多戶全款業(yè)主，全款業(yè)主可自行辦理，目前不在范圍內(nèi)。按照此計算，全部房本辦理完成，大概需要20個月的時間。“第一本和最后一本肯定要有時間差的，但也不能差這么多。”

3月10日，記者再次了解到，在和悅?cè)A錦業(yè)主們的積極溝通下，房產(chǎn)證的辦理名額得以放寬，由一周20本放寬至一周50本。“我們不是逼迫政府，這些都是我們的合理訴求，限額辦理誰先誰后呢?按照交房順序，二期業(yè)主的權(quán)益又該如何保障?畢竟房本只有拿到自己手里才安心。”對于房產(chǎn)證辦理限額問題，多位和悅?cè)A錦業(yè)主紛紛表示不理解。

對此，記者與和悅?cè)A錦項目開發(fā)商保利方面取得聯(lián)系，保利方面回應(yīng)稱，2023年1月13日項目業(yè)主反饋無法自行辦理分戶產(chǎn)權(quán)，經(jīng)溝通至3月上旬已可正常辦理，但疫情過后業(yè)務(wù)量增加，辦理部門需分批次受理各項目辦理需求。截至目前，辦理部門已單獨開設(shè)窗口受理項目批量轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，已基本沒有業(yè)主投訴。

但業(yè)主們卻依然“堵得慌”，原因在于自去年以來，北京已經(jīng)在各個區(qū)域內(nèi)多次嘗試“交房即交證”，經(jīng)開區(qū)此前也已有“交房即交證”的先例。2022年12月31日，京華雅郡開始集中交付，數(shù)百戶業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙的同時領(lǐng)取到了不動產(chǎn)權(quán)證書。

“京華雅郡離我們小區(qū)還不到一公里，同樣的區(qū)域，項目開發(fā)單位還遇到了經(jīng)營困難，都沒有出現(xiàn)房本問題，我們這樣的央國企項目卻一拖再拖。”劉銘感慨道。

針對和悅?cè)A錦房產(chǎn)證辦理“限產(chǎn)”等問題，記者與經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局取得聯(lián)系，對方進行了項目所涉及問題的詳細登記，但截至記者發(fā)稿，未獲得回應(yīng)。(記者王寅浩)