【全球新要聞】經(jīng)濟(jì)觀察丨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)新規(guī)出臺(tái)釋放哪些信號(hào)？
【經(jīng)濟(jì)觀察】
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原標(biāo)題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)新規(guī)出臺(tái)釋放哪些信號(hào)？
時(shí)斕娜
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)、提升管理服務(wù)水平等10個(gè)方面提出意見(jiàn)，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理。
這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一重磅消息。從1998年正式確立房地產(chǎn)市場(chǎng)化方向以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)已走過(guò)20多年的發(fā)展歷史，對(duì)促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全起到了重要作用。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入存量時(shí)代，對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的依賴(lài)進(jìn)一步增強(qiáng)，出臺(tái)新規(guī)對(duì)行業(yè)進(jìn)行管理指導(dǎo)，既是對(duì)行業(yè)的肯定，又是對(duì)行業(yè)的鞭策。
房地產(chǎn)存量時(shí)代，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期被逐漸打破，人們對(duì)交易的制度性成本更為敏感。動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元乃至數(shù)十萬(wàn)元的中介費(fèi)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的障礙之一。實(shí)現(xiàn)盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量，降低制度性交易成本是必由之路。而從整體內(nèi)容看，如何確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，正是《意見(jiàn)》的重中之重。
在《意見(jiàn)》的10條舉措中，涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題的便有3條，包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，嚴(yán)禁操作經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。其中，“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”或成二手房交易服務(wù)新模式。
縱觀世界主要國(guó)家的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用支付模式，多為賣(mài)家支付或買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)，而我國(guó)的交易習(xí)慣則是由買(mǎi)方承擔(dān)幾乎所有的中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致即使我國(guó)是全球中介費(fèi)率較低的國(guó)家之一，買(mǎi)方仍然感到“壓力山大”。交易雙方共同承擔(dān)并合理降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，有望適度降低購(gòu)房者的置業(yè)成本。
值得關(guān)注的一點(diǎn)是，《意見(jiàn)》鼓勵(lì)“按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”，打破傳統(tǒng)只設(shè)定一個(gè)檔位、以成交價(jià)格乘以服務(wù)費(fèi)率確定費(fèi)用的模式，為經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)提供了新思路，使之更加適度、合理。但政策并未對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制，而是將定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，兼顧了健康發(fā)展與底線(xiàn)管理。
區(qū)分基本服務(wù)和延伸服務(wù)，也是《意見(jiàn)》的一項(xiàng)新提法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)既包括為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，也包括接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)。對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行界定和區(qū)分，為的是分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這有助于購(gòu)房者根據(jù)自身需求選擇服務(wù)，避免被混合標(biāo)價(jià)或捆綁收費(fèi)。高質(zhì)量的延伸服務(wù)，也是未來(lái)行業(yè)探索的新方向。
針對(duì)不具備經(jīng)紀(jì)服務(wù)資格的“黑中介”，《意見(jiàn)》明確要求經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)需向所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記。為整治獲取個(gè)人信息后“狂轟濫炸”的推銷(xiāo)行為，《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，未經(jīng)當(dāng)事人同意，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話(huà)。
應(yīng)該看到，此次有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)，并非僅針對(duì)費(fèi)用問(wèn)題，而是同時(shí)整合從業(yè)主體管理、規(guī)范交易、違法違規(guī)行為整治、行業(yè)自律等多維度內(nèi)容，旨在促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的系統(tǒng)性規(guī)范。
立足于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)，《意見(jiàn)》恰逢其時(shí)出臺(tái)有助于推動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。而從中長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)全鏈條加以規(guī)范，促進(jìn)收費(fèi)合理透明、服務(wù)質(zhì)量提升，將進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行。
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