“因城施策”激發(fā)樓市差異化需求
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原標(biāo)題：“因城施策”激發(fā)樓市差異化需求
最近，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。一二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比均有所上漲，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%、二三線城市新建商品住宅價格同比降幅收窄。伴隨著疫情過去，各行各業(yè)不斷復(fù)蘇，各地樓市新政不斷出臺，樓市的預(yù)期也在不斷改變，量價齊升有望進(jìn)一步顯現(xiàn)，如何保持樓市預(yù)期，激發(fā)市場需求特別是各地的差異化需求，將成為一大重點課題。
住房涉及國計民生，既是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力量，也是人民美好生活需要的一個重要構(gòu)成部分。黨的二十大報告把“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”置于“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下。隨著收入水平的提高、家庭人口結(jié)構(gòu)與人口數(shù)量的變化，住房的需求數(shù)量和水平也在不斷變化。小房需要換大房，舊房需要換新房，新婚需要新房……這些改善性訴求合乎常理，也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新機(jī)遇。
縱觀全國各省市，不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題不盡相同。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率為65.22%，仍然處于城鎮(zhèn)化中期發(fā)展階段，每年有約1300萬人口進(jìn)城，大量城市新增的新市民、青年人的剛性住房需求是顯而易見的。除了新增住房需求之外，還有大量的老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、危舊房等需要進(jìn)行城市更新，或修舊如舊，或推倒重來。此外，房地產(chǎn)業(yè)不只是提供人民宜居的生活空間，也為人們提供了工業(yè)商業(yè)、教育醫(yī)療、娛樂休閑等的生產(chǎn)服務(wù)空間。因此，雖然城鎮(zhèn)化不是搞房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要推動力量。
伴隨著2017年以來限購、限貸、限價、限商、限售等多方面的從嚴(yán)調(diào)控，加之疫情的影響，截止到疫情結(jié)束前，無論從量價來看，還是從人們預(yù)期而言，樓市確實已經(jīng)走到了谷底。因此，2022年《政府工作報告》強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議又強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；要推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！耙虺鞘┎摺背蔀槠渲凶顬榱裂鄣年P(guān)鍵詞。
為此，疫情過后，各城市發(fā)揮主動性，不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，包括提高住房公積金和商業(yè)貸款額度，延長借款人貸款年齡，結(jié)合人口人才政策調(diào)整限購限貸政策等。北京市也推出了“帶押過戶”“一區(qū)一策”政策，其中“一區(qū)一策”是個亮眼的創(chuàng)新，能為多子女家庭和職住分離家庭提供更寬松的住房限購條件，也為其他超大城市提供了政策制定的藍(lán)本。
展望未來，各城市應(yīng)該根據(jù)具體情況，尤其要根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝趦袅魅肭闆r、住房供求關(guān)系情況，制定適合本城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)以房地產(chǎn)為代表的大宗商品的消費。
第一，針對人口凈流入城市和住房供不應(yīng)求的城市，要抑制住房投機(jī)，加大對住房剛需、改善性需求的支持力度，進(jìn)一步降低首套房、二套房的房貸利率，房貸利率應(yīng)該不高于中小微貸款利率。第二，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)繼續(xù)結(jié)合人口和人才政策，適當(dāng)調(diào)整過時的限購、限貸、限價、限售政策。第三，對于100%開發(fā)商自持項目，應(yīng)該允許租期上限調(diào)整為20年，或轉(zhuǎn)為人才共有產(chǎn)權(quán)房。第四，要動態(tài)調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，以避免由于房價沒有及時調(diào)整，而導(dǎo)致很多住房不能享受普通住房的稅收政策優(yōu)惠。第五，針對人口凈流出的城市，除調(diào)整過時的限購、限貸等政策之外，還要從源頭上打造支柱產(chǎn)業(yè)，吸引外來人口落地，例如想辦法承接大城市的溢出養(yǎng)老需求等。
（趙秀池，作者是首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長）
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