環(huán)球快訊:經(jīng)營(yíng)貸置換房貸 “陷阱”而非“餡餅”
(相關(guān)資料圖)
原標(biāo)題：經(jīng)營(yíng)貸置換房貸 “陷阱”而非“餡餅”
“房貸利率高于5%的朋友們，可以考慮置換成3.7%（的經(jīng)營(yíng)貸）。”近來(lái)，受房貸利率持續(xù)下行、資管產(chǎn)品收益率下降等因素影響，全國(guó)多地出現(xiàn)提前還貸潮。隨著經(jīng)營(yíng)貸利率持續(xù)走低，與存量房貸之間的利差逐漸拉大，甚至超過(guò)2個(gè)點(diǎn)，部分購(gòu)房者在貸款中介的推薦下，試圖用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，以節(jié)省房貸利息。
“房貸轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，利息省一半”，天上真的會(huì)掉餡餅嗎？
貸款中介以利誘人，但房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸壓根不是單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。顧名思義，經(jīng)營(yíng)貸是銀行向個(gè)體工商戶(hù)或小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。其利率之所以低，是因?yàn)橄硎芰藝?guó)家減息政策。隨著國(guó)家加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度，不少銀行貸款利率下探至3字頭。將經(jīng)營(yíng)貸挪用至房地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅嚴(yán)重偏離了扶持小微企業(yè)的政策初衷，也嚴(yán)重違背“房住不炒”原則。央行和銀保監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)貸僅可用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，對(duì)違規(guī)貸款銀行開(kāi)出巨額罰單。2月10日，遼寧銀保監(jiān)局還發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，再次重申經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)——“如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。”這也正說(shuō)明，經(jīng)營(yíng)貸有特定的用途和政策指向，與按揭貸款之間的利差并非一個(gè)天然的套利空間。
房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，最主要不是劃不劃算的問(wèn)題，而是違反政策甚至違反法律的問(wèn)題。哪怕只算經(jīng)濟(jì)賬，“陷阱”也不可能變成“餡餅”。如一些人所說(shuō)，換貸的人不傻，他們借低利率、還高利率是出于理性計(jì)算，中介費(fèi)等成本已經(jīng)考慮在內(nèi)。從實(shí)際情況來(lái)看，部分銀行為留住客戶(hù)主動(dòng)提供轉(zhuǎn)貸服務(wù)，放松了貸款準(zhǔn)入門(mén)檻和資金流向核查，“銀行也沒(méi)有虧，小微經(jīng)營(yíng)有財(cái)政貼息，資金成本較低”。但監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管力度、對(duì)小微企業(yè)的支持力度，無(wú)不影響換貸者的實(shí)際綜合成本及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“保證成功續(xù)貸”“續(xù)貸利率不變”，不在中介能力范圍之內(nèi)。屆時(shí)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)成本，其實(shí)不可估量。
違規(guī)轉(zhuǎn)貸引發(fā)的思考是，如何減輕房貸利率高位站崗人群的不平衡感。
不少人呼吁降低存量按揭貸款利率，的確有助于避免一些人走上歪路。據(jù)財(cái)新報(bào)道，監(jiān)管部門(mén)“很清楚利差較大導(dǎo)致市場(chǎng)上存在經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸的套利行為”，多次研討應(yīng)對(duì)方案，希望把存量首套房按揭利率降到合理水平。其他的貸款要不要跟著一起動(dòng)，是否會(huì)形成更多的矛盾，都需要時(shí)間去論證。對(duì)新老房貸利差，還有一條市場(chǎng)化的解決思路。比如，有銀行為按揭貸款客戶(hù)推出的理財(cái)產(chǎn)品實(shí)際上就發(fā)揮了房貸再定價(jià)的功能，變相降低了按揭貸款利率。不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)差異很大，市場(chǎng)化調(diào)節(jié)靈活性更高，值得探索。這都是“疏”的策略。
至于“堵”，“轉(zhuǎn)貸降息”套路已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門(mén)關(guān)注，相信相關(guān)核查和追責(zé)行動(dòng)也已經(jīng)在路上。總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，不是個(gè)好主意。（維辰）
標(biāo)簽： 按揭貸款 小微企業(yè) 準(zhǔn)入門(mén)檻
