當(dāng)前動態(tài):市場觀潮丨住房租賃市場健康發(fā)展需要更多規(guī)范措施出臺
【市場觀潮】
原標(biāo)題：住房租賃市場健康發(fā)展需要更多規(guī)范措施出臺
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工人日報—中工網(wǎng)記者 趙昂
9月1日，《北京市住房租賃條例》正式施行，這是國內(nèi)首個規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，而北京市也成為首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。這份條例對于個人轉(zhuǎn)租房屋、企業(yè)從事住房租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等事項進行了規(guī)范，從租賃合同、房屋狀況說明書、租金等諸多方面也有相應(yīng)規(guī)定，并對違規(guī)行為有一定的懲處規(guī)定。可以說，其在規(guī)范住房租賃活動，保護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，做出了不小的努力。
事實上，租房難、租房貴是北京租賃市場客觀存在的現(xiàn)象，個別區(qū)域存在的市場亂象，媒體也時有報道。而在這背后，則是不斷高企的住宅租金，根據(jù)中指50城住宅租賃價格指數(shù)顯示，今年8月，北京住宅平均租金為91.4元/平方米/月，居50城首位，租金收入比超過30%。對于承租人而言，找到條件適配且價格能夠接受的房源，特別是較為穩(wěn)定的長租房源，并不容易。
如果在一個住房租賃市場內(nèi)，相比于收入和房屋質(zhì)量而言，住宅租金高企，那么顯然并非健康的市場常態(tài)。必須意識到，在千萬級人口體量的城市，市場上活躍著大量出租房源，房源情況不一，其來源有個人房東、房地產(chǎn)中介、住房租賃公司等，來源更是復(fù)雜，且一般不存在掌握絕對多數(shù)房源的單一公司。而不同區(qū)域承租者承租房子的原因也是不同的，從就業(yè)到上學(xué)不一而足，并不完全取決于新增人口，也取決于存量人口因婚姻、生育、工作、就學(xué)、贍養(yǎng)老人、改善住房等在內(nèi)的市內(nèi)遷徙情況。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前我國有長租公寓相關(guān)企業(yè)330余家，其中成立于5年內(nèi)的企業(yè)占比高達78.4%。但不論是一個城市整體的租金價位，還是某個區(qū)域的租金價位，其形成很大程度上并非一兩家大型企業(yè)或中介，亦或是幾個個人房東所能決定，也并非僅靠行政干預(yù)就能改變，而是依靠市場供需來形成的。
換言之，一個城市的房屋租金，回歸到相對于收入比而言的合理價位上，僅靠行政干預(yù)，或者僅對出租人、出租行為、資金監(jiān)管進行規(guī)范是不夠的，而是要提供合理的供給。而這個供給，僅靠個人房東、房地產(chǎn)中介、住房租賃企業(yè)是不夠的，因為他們掌握的都是存量房源，相比于龐大的人口流入數(shù)量，如果只靠存量房源來供給租賃市場，終歸難免陷入零和游戲。這個情況，在許多大城市都存在。
新增的租賃住房，需要依賴土地供應(yīng)，包括城市擴建和城市已有區(qū)域更新產(chǎn)生的住宅用地供應(yīng)，而供地的閘門掌握在主管部門手中。也就是說，為住房租賃市場提供合理供給，需要當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面，從規(guī)劃角度，合理規(guī)劃租賃住房的供給規(guī)模，優(yōu)化空間布局，促進職住平衡，將新增租賃住房房源、新增租賃住房用地納入城市的發(fā)展規(guī)劃中。
例如《北京市住房租賃條例》中就提出，“本市鼓勵保障性租賃住房建設(shè)，擴大保障性租賃住房供給”。根據(jù)這份條例，北京市將多渠道增加租賃住房供給，鼓勵通過新增或者利用已有用地專門建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、將非居住存量房屋按照規(guī)定改建為租賃住房、將符合條件的閑置住房出租等方式實施。
如果這些措施能夠落實到位，且新增的租賃住房供給量能夠合理滿足城市新增人口和存量人口的需求，勢必將有助于該市的住房租賃價格更趨于合理。
