深化基礎設施不動產(chǎn)投資信托試點
原標題：深化基礎設施不動產(chǎn)投資信托試點
投資可以拉動有效需求，還能增加供給，拉動就業(yè)，穩(wěn)定合理預期?；A設施投資歷來是應對經(jīng)濟下行壓力的重要選擇。增加基礎設施公募REITs供給，激活存量，創(chuàng)設增量，是穩(wěn)定基礎設施建設投資的改革創(chuàng)新之舉。
中國證監(jiān)會官網(wǎng)近日發(fā)布消息稱，證監(jiān)會正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍，更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性循環(huán)，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。
REITs是不動產(chǎn)投資信托的英文簡寫。在發(fā)達經(jīng)濟體，公募REITs市場是一個龐大的投資市場，能提供長期穩(wěn)定的收益預期，加上稅收優(yōu)惠，發(fā)達公募REITs市場是機構和個人投資者的重要選擇。經(jīng)過多年的城鎮(zhèn)化建設和基礎設施投資，我國各地基建領域已經(jīng)積累了相當可觀的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不僅承載改善民生、提高福祉的公共產(chǎn)品功能，相當部分資產(chǎn)還具備穩(wěn)定的收益預期。將此類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化，既可以提升底層資產(chǎn)的流動性，盤活存量沉沒資金，還能為民眾增加投資選擇。
我國首批基礎設施公募REITs于2021年6月在滬深交易所上市，目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市，市場運行平穩(wěn)，流動性和價格發(fā)現(xiàn)機制總體較好。良好的試點經(jīng)驗和起步，為深入推進公募REITs市場發(fā)展奠定了基礎。為此，證監(jiān)會和有關部委正研究制定基礎設施REITs擴募規(guī)則，并推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。擴募是已有REITs產(chǎn)品的份額增發(fā)，有利于相應主體整合資產(chǎn)，優(yōu)化投資，促進關聯(lián)資產(chǎn)并購，更好形成收益預期；保障性租賃住房REITs項目試點，則是落實中央關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的新舉措，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，既緩解地方公共資金壓力，又為分散民間資金創(chuàng)造投資機會，助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在當前國際形勢更趨嚴峻復雜和不確定的情況下，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，穩(wěn)投資是緩解三重壓力的重要手段。投資可以拉動有效需求，還能增加供給，拉動就業(yè)，穩(wěn)定合理預期。基礎設施投資歷來是應對經(jīng)濟下行壓力的重要選擇，但要看到不少地方財政收支處于緊平衡狀態(tài)。此時，深化投融資體制改革，吸引分散的、規(guī)?？捎^的社會資金投資穩(wěn)定可期的基礎設施優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是一個重要的可行之選。增加基礎設施公募REITs供給，激活存量，創(chuàng)設增量，正是穩(wěn)定基礎設施建設投資的改革創(chuàng)新之舉。
推進公募REITs深入發(fā)展，還需注意以下幾點。一是目前上市交易的公募基礎設施REITs產(chǎn)品周期較長，且采取封閉式運作模式，這源于基礎設施投資周期長，也有利于二級市場價值發(fā)現(xiàn)。設計開放式、可交易的公募REITs產(chǎn)品，將更好激發(fā)和滿足市場需求。二是公募REITs產(chǎn)品有側重抵押貸款的，有側重收費權益的，有側重股權分紅的，還有側重關聯(lián)資產(chǎn)規(guī)模效益或宣傳效應的，相應的權益公示及配套制度以及上位的信托法、基金法，應予以完備。三是由于基礎設施和保障性租賃住房的公共屬性，相應的企業(yè)所得稅、印花稅、傭金優(yōu)惠減免和交易機制，應有所創(chuàng)新。四是為進行風險防控，公募REITs資金應限制某些無限責任或帶杠桿的風險主體。五是底層資產(chǎn)經(jīng)營治理結構需科學規(guī)范，信息披露需及時有效。當然，當前重點發(fā)展的是公共基礎設施以及保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品，不包含商品房以及商業(yè)地產(chǎn)等調(diào)控項目。
（作者：張漢斌，系中國銀河證券股份有限公司高級副總經(jīng)理）
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