房貸政策再調(diào)整 對(duì)揚(yáng)州購(gòu)房者影響幾何?
8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。這組房貸新政的出爐，對(duì)揚(yáng)州購(gòu)房者有哪些影響?購(gòu)房者可以減少多少利息支出?記者昨邀相關(guān)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了解讀。
(資料圖)
權(quán)威發(fā)布
兩部門(mén)發(fā)文引導(dǎo)降低
存量首套住房貸款利率
中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局昨日發(fā)布通知，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。兩部門(mén)當(dāng)日宣布，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
兩部門(mén)要求，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
當(dāng)日，上述兩部門(mén)還發(fā)布通知，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。
根據(jù)通知，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。
兩部門(mén)表示，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限?！ ⌒氯A社北京8月31日電
政策解讀
首套房最低首付統(tǒng)一下調(diào)為20%
《通知》明確：對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
記者了解到，目前在二套房方面，揚(yáng)州銀行普遍的最低首付比例已是30%；但在首套房方面，有兩類(lèi)首套房客戶(hù)可迎來(lái)降低首付的利好。業(yè)內(nèi)人士表示，2016年，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
“揚(yáng)州并非‘限購(gòu)’城市，基于上述政策，揚(yáng)城不少銀行通行的做法是：如果購(gòu)房者名下無(wú)房且無(wú)房貸記錄，可以認(rèn)定為首次購(gòu)房，銀行執(zhí)行最低20%的首付政策；但如果名下無(wú)房但有貸款記錄且房貸已結(jié)清、名下有一套房且沒(méi)有房貸余額，這兩種情形雖然可以算首套房，享受首套房利率，但不能享受20%的首付政策，最低仍要30%。而現(xiàn)在根據(jù)最新政策，意味著這兩類(lèi)客戶(hù)的首付也可降低至20%?！睋P(yáng)州某國(guó)有銀行房貸部負(fù)責(zé)人說(shuō)。
二套房貸利率政策下限調(diào)整
《通知》明確：首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
記者了解到，目前揚(yáng)州銀行對(duì)首套房的利率政策下限是LPR-50BP，按照5年期以上LPR4.2%的最新報(bào)價(jià)，首套房貸利率最低為3.7%，新政中并無(wú)變化。
但對(duì)于二套房貸客戶(hù)來(lái)說(shuō)，利率將可以有較大幅度下降。根據(jù)目前揚(yáng)州銀行普遍執(zhí)行的政策，如果居民家庭名下有一套住房且房貸未結(jié)清的，或者名下有兩套住房且無(wú)房貸余額的，要按二套房貸政策執(zhí)行，首付30%，利率執(zhí)行LPR+60BP，目前是4.8%。而根據(jù)新政，二套房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)，也就是最低可降至4.4%的水平，這意味著二套房購(gòu)房者將可減少利息支出。
影響分析
或?qū)⑦M(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房需求釋放
揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁紅告訴記者，此次政策的調(diào)整主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)于首套房貸和二套房貸首付款比例進(jìn)行了統(tǒng)一；二是對(duì)二套房貸款利率的政策下限進(jìn)行了調(diào)整。
袁紅說(shuō)，按照揚(yáng)城銀行目前的通行政策，名下無(wú)房但有貸款記錄且房貸已結(jié)清的、名下有一套房且沒(méi)有房貸余額的，這兩種情形雖然按首套房執(zhí)行，但不少銀行需要首付30%。如果新政在揚(yáng)州迅速落地，對(duì)于這部分首套房貸群體而言，首付的門(mén)檻將降低10%。以一套200萬(wàn)元的房子為例，首付款將減少20萬(wàn)，將直接減少這部分購(gòu)房人的首付支出，降低其購(gòu)房門(mén)檻。
同時(shí)，二套房貸利率政策下限調(diào)整的新政一旦在揚(yáng)州落地，揚(yáng)州二套房貸利率的下限將從目前的最低4.8%降至最低4.4%的水平，這意味著購(gòu)買(mǎi)二套房的改善型客戶(hù)的利息支出將大幅減少。以100萬(wàn)元30年期二套房商業(yè)房貸、等額本息還款為例，按目前揚(yáng)州銀行普遍執(zhí)行的4.8%利率計(jì)算，月供為5246.65元，30年總利息為88.88萬(wàn)元；而如果下調(diào)至4.4%，月供就是5007.61元，30年總利息為80.27萬(wàn)元。相比之下，月供可減少239.04元，總利息可少付8.61萬(wàn)元。
“新政在兼顧首套房剛性的基礎(chǔ)上，加大了對(duì)改善型購(gòu)房需求的支持力度，這將進(jìn)一步促進(jìn)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度?！痹t說(shuō)。
業(yè)內(nèi)提醒
銀行有最終“定價(jià)權(quán)”，政策利好或非人人可享
《通知》同時(shí)明確：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
換言之，銀行對(duì)于每筆貸款的具體首付款比例和利率水平仍有最終決定權(quán)。這也意味著，即便房貸新政在揚(yáng)州迅速落地，也不是人人都能享受政策利好。
“銀行會(huì)根據(jù)客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況等對(duì)發(fā)放貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控。無(wú)論是首付款比例還是貸款利率政策，新政明確的都是政策下限。比如，一些征信不良或者還款能力相對(duì)較差的客戶(hù)，銀行或會(huì)采用適當(dāng)提高首付款比例的方式來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)?！睋P(yáng)城一國(guó)有銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示。
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