物業(yè)公司改變小區(qū)規(guī)劃在商鋪旁建垃圾清運(yùn)點(diǎn)
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合肥高新法院認(rèn)定該行為系不當(dāng)行使權(quán)利妨礙業(yè)主物權(quán)，判決恢復(fù)原狀（副題）
人民法院報(bào)訊（記者 周瑞平 通訊員 王君）物業(yè)公司以維護(hù)公共利益為由，在業(yè)主商鋪旁建生活垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)，影響業(yè)主正常經(jīng)營(yíng)。近日，安徽省合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院審理了這起業(yè)主訴物業(yè)公司要求排除妨害糾紛案，認(rèn)定物業(yè)公司未提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論，擅自改變小區(qū)規(guī)劃，且未采取合理措施最大限度降低垃圾清運(yùn)點(diǎn)對(duì)周邊環(huán)境的影響，超出了一般人的容忍程度，妨礙了業(yè)主的物權(quán)，判決其恢復(fù)原狀。
周某于2017年購(gòu)買(mǎi)了合肥市某小區(qū)沿街一套商鋪，商鋪前的空地原規(guī)劃為文娛廣場(chǎng)。2019年商鋪交付后，小區(qū)物業(yè)公司將空地變?yōu)樯罾星暹\(yùn)點(diǎn)，大量的污水及惡臭的氣味給周某商鋪?zhàn)鈶?hù)造成了惡劣影響。周某曾多次要求物業(yè)公司移除垃圾清運(yùn)點(diǎn)，但物業(yè)公司始終不予解決，于是起訴至法院。
物業(yè)公司辯稱(chēng)，案涉小區(qū)生活垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)已通過(guò)政府主管部門(mén)審批，合法合規(guī)，并無(wú)違規(guī)情形，原告無(wú)權(quán)主張移除。原告周某主體不適格，因?yàn)樾^(qū)垃圾堆放屬于公共利益，原告不能代表全體業(yè)主。
法院經(jīng)審理查明，案涉小區(qū)日均產(chǎn)生生活垃圾約55個(gè)標(biāo)準(zhǔn)桶，因生活垃圾量大且小區(qū)原規(guī)劃建設(shè)時(shí)無(wú)集中收集點(diǎn)，為便于集中清運(yùn)，物業(yè)公司申請(qǐng)?jiān)谥苣车纳啼伵栽O(shè)置生活垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)，經(jīng)清運(yùn)單位現(xiàn)場(chǎng)查勘，符合清運(yùn)條件后報(bào)社區(qū)復(fù)核、城管部門(mén)審批后正式啟用該收集點(diǎn)，至庭審時(shí)已三年多。庭審中，周某提供相關(guān)照片證明在垃圾清運(yùn)前，垃圾桶長(zhǎng)期堆放在其商鋪門(mén)口右側(cè)，垃圾桶擺放無(wú)序且未閉合，自垃圾桶擺放處至其商鋪門(mén)口地面均有明顯污水印跡。法院還查明，案涉小區(qū)備案的規(guī)劃圖中設(shè)有四處小區(qū)內(nèi)部垃圾收集點(diǎn)，未見(jiàn)規(guī)劃圖中注有小區(qū)外部垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)。
法院審理后認(rèn)為，所有權(quán)人或者依法律規(guī)定行使所有權(quán)權(quán)能的人以及他物權(quán)人，可以請(qǐng)求排除妨害。本案中，周某行使權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)系妨害排除請(qǐng)求權(quán)，而其又系案涉商鋪的所有權(quán)人，是妨害排除請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利主體。物業(yè)公司辯稱(chēng)周某主體不適格的理?yè)?jù)，是小區(qū)垃圾堆放屬于公共利益，周某不能代表全體業(yè)主。該辯稱(chēng)意見(jiàn)的抗辯基礎(chǔ)是周某作為單個(gè)業(yè)主不能代表全體業(yè)主，對(duì)物業(yè)公司能否使用小區(qū)共用部分通過(guò)訴訟方式主張權(quán)利。簡(jiǎn)言之，周某主張的是物業(yè)公司妨害了其物權(quán)的使用，行使的是專(zhuān)有部分物權(quán)排除妨害請(qǐng)求權(quán)；物業(yè)公司抗辯的是周某無(wú)權(quán)就小區(qū)共有部分使用提起訴訟。顯然，物業(yè)公司抗辯的訴訟主體資格問(wèn)題，并非針對(duì)周某本案請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。因此，周某基于案涉商鋪的所有權(quán)，可以提起妨害排除的訴訟。
法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司妨害了周某的物權(quán)。首先，物業(yè)公司在案涉地點(diǎn)堆放垃圾并非正當(dāng)行使權(quán)利。案涉地點(diǎn)系小區(qū)業(yè)主共有部分，業(yè)主對(duì)該部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按照小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，該部分并非垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)，物業(yè)公司現(xiàn)改變其規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，應(yīng)依照法定程序由業(yè)主共同決定，但其僅經(jīng)相關(guān)部門(mén)備案同意，并未提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意。因此，物業(yè)公司將案涉地點(diǎn)變更為垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)系不正當(dāng)行使權(quán)利。其次，物業(yè)公司在案涉地點(diǎn)進(jìn)行垃圾清運(yùn)，妨礙了周某物權(quán)使用。根據(jù)周某提供的相關(guān)照片等證據(jù)顯示，物業(yè)公司將案涉地點(diǎn)變更為垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)后，清運(yùn)時(shí)間不定，垃圾長(zhǎng)期堆放在公共區(qū)域，且未采取其他合理措施最大限度降低對(duì)周邊環(huán)境的影響，對(duì)于周邊業(yè)主造成了較大困擾，超出了一般人的容忍程度，對(duì)周某的合法權(quán)益造成了一定程度的損害，導(dǎo)致出行、生活、商鋪經(jīng)營(yíng)及房屋價(jià)值均受到一定影響。法院遂依法作出上述判決。物業(yè)公司表示服判。
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