長沙老人陷租房糾紛：租金收不到，還要倒賠錢？
長沙老人陷租房糾紛：租金收不到，還要倒賠錢？
今日女報/鳳網(wǎng)記者 江昌法 實習(xí)生 王書含
【資料圖】
合同一次簽8年、租金高于市場價、房租定期往上漲……對于大多數(shù)房東來說，這樣的租房條件無疑“很誘人”，但長沙72歲的退休老人劉江（化名）近日卻因為昔日的“友好房客”陷入了無盡的煩惱：房租收不到，房子收不回，就連沒到期的合同也不能終止。
這究竟是怎么回事？面對租房糾紛，房東該如何合理維護(hù)自身權(quán)益？
“二房東”既不付房租，也不肯退房
劉江是一名退休老人，2013年，他以81萬元的價格在長沙買下一套150平方米的房子，“房子地段好，而且前房主裝修過了，我覺得會有上漲的空間”。
2019年，劉江買的房子漲價到了100多萬元，他也有了出租的想法。恰在此時，一房產(chǎn)中介找上門，表示有一家公司想租房，“當(dāng)時他們開的條件很好，每個月3100元租金，還承諾每過3年再增加一定比例的租金，比當(dāng)時市場價高了很多”。面對如此“高價”，劉江決定觀望一段時間，“一個多月后，最終以每個月2950元的租金成交”。2019年6月11日，雙方最后在公司里簽下了八年的租賃合同。出租后，該公司把房子進(jìn)行了大改造，三室兩廳的房子被重新分成了六個獨立的小房間，再轉(zhuǎn)租給租客?！白獬鋈ブ?，我就沒有管過他們裝修的事，完全讓他們自己改建?！眲⒔f，“連之前的家具家電，也都留給了他們。”此后3年時間，該公司每次都如期支付房租，雙方相處得很愉快。但從今年3月起，事情起了變化。3月底，劉江的銀行賬戶上沒有收到租金，放心不下的他讓妻子向該公司客服詢問情況，“對方很客氣地說會去催一下，但后來客服說他已經(jīng)離職了，讓我老婆加了他們的一個新客服的聯(lián)系方式”。但多次催促后，劉江還是沒有收到租金，“他們既不交房租，也不退房，合同也沒有終止”。談崩后失聯(lián)的“二房東”
在妻子一次次的催問下，今年4月，劉江終于與公司一名負(fù)責(zé)人曾強（化名）相約面談?？山?jīng)過數(shù)小時的溝通，曾強表示“現(xiàn)在房子租不出去，一直在賠錢”，只愿意賠償劉江1000元。劉江不肯妥協(xié)，雙方不歡而散。
記者查看合同后發(fā)現(xiàn)，若乙方拖欠房屋租金一個月以上并在甲方書面催告乙方后仍未支付的，此合同自動解除，甲方無條件收回房子所有權(quán)。
為何不通過法律程序解決問題？劉江表示，合同中還有另外一條約定讓他感覺“很為難”，即“如承租人不按約定方式付租金時，出租人有權(quán)單方解除合同但需賠償承租人六個月收益”?！拔夷菚r候?qū)@家公司充分信任，所以沒有詳細(xì)看合同內(nèi)容，直接就簽了”，言語間，劉江充滿著無奈：“房租沒收到，難道我現(xiàn)在解除合同還要倒賠錢給他們？”
此后，劉江多次聯(lián)系曾強都沒有收到回復(fù)，租金也一直沒有追回。
劉江也試圖找該公司討要說法，但通過曾強給的兩個地址，劉江都沒有找到這家公司。而記者從天眼查查詢顯示，該公司目前處于注銷狀態(tài)。
“三年來，我都不清楚該公司租給別人是什么價格。但按照市場價來算，一個房間可以租至少600元一個月?！眲⒔f，房子換了密碼鎖，自出租后他就再也沒進(jìn)去看過，“我現(xiàn)在的訴求，就是要回以前的租金，并希望他們能繼續(xù)租下去”。
律師：合同中的這一約定，應(yīng)屬無效條款
“近年來，在房屋租賃市場中，因轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛層出不窮。轉(zhuǎn)租涉及出租人、承租人和次承租人等多方利益，如果沒有理順其中的法律問題，就會產(chǎn)生不良影響?！睹穹ǖ洹穼Υ俗鞒隽嗽敿?xì)規(guī)定，為租賃各方提供了法律指引?！鄙虾Ｊ泻ＨA永泰（長沙）律所律師周燕告訴記者，本案中，承租人自2023年3月底開始未按約向出租人支付房屋租金，根據(jù)《民法典》第七百二十二條之規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，根據(jù)《民法典》第五百六十六條規(guī)定，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在本案中，合同解除后，承租人應(yīng)當(dāng)返還房屋，向出租人支付已經(jīng)履行的租賃期間的房屋租金。
周燕表示，本案雙方所簽租賃合同系由承租人所提供，合同中約定“如承租人不按約定方式付租金時，出租人有權(quán)單方解除合同但需賠償承租人六個月收益”的約定，不合理地免除了承租人責(zé)任，加重了出租人的責(zé)任，限制了其主要權(quán)利，該條約定屬于不公平、不合理條款，應(yīng)當(dāng)無效。
普法課堂 現(xiàn)實中碰到轉(zhuǎn)租問題該怎么辦？1.租賃時如何降低轉(zhuǎn)租風(fēng)險？
（1）需謹(jǐn)慎查看租賃房屋所有權(quán)證，核實出租人是否系房屋所有權(quán)人。
（2）如出租人非房屋所有權(quán)人而系承租人，則查證房屋所有權(quán)人（房東）是否同意轉(zhuǎn)租，查看房屋所有權(quán)人（房東）與承租人的租賃合同約定，看剩余租期是否覆蓋轉(zhuǎn)租期，借以避免轉(zhuǎn)租合同的不穩(wěn)定影響可能增加的各種成本。
（3）簽訂書面租賃合同。對租期、租金、違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定，以期更好地維護(hù)雙方權(quán)益。
（4）固定好租賃時的房屋狀態(tài)。次承租人通過照片、視頻等形式與承租人固定好租賃時的房屋狀態(tài)，避免后續(xù)糾紛。
2.房東未同意轉(zhuǎn)租時，轉(zhuǎn)租合同效力如何？
如果是轉(zhuǎn)租各方真實意思，通常有效，但可能對房東沒有約束力。如房東知道承租人轉(zhuǎn)租后六個月內(nèi)未提出異議或事后追認(rèn)同意的，視為其同意轉(zhuǎn)租；事后房東不同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同對房東不產(chǎn)生約束力，承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租，次承租人不能取得承租權(quán)，次承租人可以向承租人主張違約責(zé)任。
3.轉(zhuǎn)租期超過租賃合同的剩余租期怎么辦？
超出部分對房東沒有約束力。如果房東和承租人續(xù)約的，次承租人與承租人之間的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行；沒有續(xù)約、次承租人被房東要求搬離的，可以要求承租人退還超出部分的租金并向其主張違約責(zé)任。次承租人超期（租賃合同租期）居住的時間需要向房東支付占有使用費用，當(dāng)然，如果次承租人能與房東達(dá)成新的租賃合同，對雙方更為有利。
4.轉(zhuǎn)租期內(nèi)，承租人欠租跑路怎么辦？
（1）承租人交納租金的租期部分，轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行。
（2）承租人未交納租金的租期部分，次承租人可以代其向房東支付租金，并向承租人主張抵銷轉(zhuǎn)租租金。
5.房屋轉(zhuǎn)租時交的押金找誰退？
租賃合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個獨立的合同，基于合同相對性原理，合同只能約束簽約各方，同時由于押金也是由次承租人支付給承租人的，因此，轉(zhuǎn)租合同解除需要退還押金時，次承租人應(yīng)找承租人退還。標(biāo)簽：
