樓市營銷廣告“套話”你看懂了嗎
法治日報記者 黃輝 通訊員 陶然
【資料圖】
“稀缺樓盤，坐擁寧靜”，可能是“項目比較偏僻，周邊人氣不足”；“千畝大盤，成熟社區(qū)”，可能是“開發(fā)周期比較長”；“湖景洋房，水景園林”，可能是“小區(qū)里有個小水坑，坑邊可能有圍欄”……受樓市下行影響，部分開發(fā)商為了盡快賣出房子回籠資金，往往采取惡意欺騙、虛假宣傳等手段，購房者“踩坑”不斷，極易引發(fā)涉房糾紛。
據(jù)裁判文書網(wǎng)顯示，2020年以來，江西法院一審共受理因開發(fā)商虛假宣傳引發(fā)的涉房糾紛案件271件，其中2020年65件，2021年94件，2022年112件。該類案件社會關注度高、風險傳導性強、牽扯人員眾多，需依法依規(guī)穩(wěn)步推進，兼顧多方訴求。如處理不當，不僅影響國家“保交樓、穩(wěn)民生”政策的落實，損害廣大購房者的合法權益，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步復蘇和健康發(fā)展，亟須引起相關部門重視。
虛假宣傳不斷折射行業(yè)漏洞
《法治日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該類案件折射出懲治房地產(chǎn)虛假宣傳存在以下行業(yè)漏洞：
——行政處罰力度尚顯不足。開發(fā)商虛假宣傳行為嚴重擾亂市場秩序，侵害了購房者的知情權，但行政處罰力度仍顯不足，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執(zhí)行，開發(fā)商所付出的代價，經(jīng)常也是小于收益的。上述案件中，開發(fā)商因虛假承諾被行政處罰的僅有37件，占比為13.6%。
如贛州市經(jīng)開區(qū)人民法院審理的盧某等32人訴某地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案，因入戶門寬度不足和其他消防安全違法行為和火災隱患，公安消防部門向某地產(chǎn)公司下發(fā)《責令限期改正通知書》，市場監(jiān)管部門也就某地產(chǎn)公司的虛假宣傳行為作出了行政處罰決定，責令其立即停止違法行為，并處罰款20萬元。由于違法違規(guī)成本過低，且某地產(chǎn)公司未能主動整改，由此導致盧某等32人訴至法院。
——盲從心理引發(fā)群體訴訟。開發(fā)商往往在所售樓盤周邊或小區(qū)內(nèi)部的交通、醫(yī)療、教育等配套設施上做文章，通過模糊化的宣傳語，如“超大樓間距”“交通便利”“醫(yī)療資源優(yōu)厚”“劃入學區(qū)”等作為賣點。而購房者往往缺乏辨別能力和法律意識，存在盲從心理，輕易聽信虛假廣告以致上當受騙。一旦不能兌現(xiàn)承諾，極易產(chǎn)生爭議甚至引發(fā)群體性訴訟。
如南昌市高新區(qū)人民法院審理的賴某等11人訴某置業(yè)公司商品房預售合同糾紛案，某置業(yè)公司在合同中明確承諾樓盤劃入學區(qū)房，又寫明幼兒園、學校等教育配套以政府教育主管部門及學校的最新政策為準等模糊條款，交房后該樓盤未劃入學區(qū)范圍，導致賴某等11人以某置業(yè)公司對小區(qū)配套設施虛假宣傳為由集體訴至法院。
——裁判不一加大審判難度。該類案件較為復雜，缺乏統(tǒng)一的裁判尺度，造成訴訟冗長，一定程度上增加了處理難度。如開發(fā)商因虛假宣傳、價格欺詐被行政處罰的，有的認為構成欺詐，商品房買賣合同可以被撤銷；也有的認為不能將相關行政職能部門的認定結論作為民事案件認定事實的依據(jù)，需要依據(jù)相關民事法律法規(guī)進行分析認定。再比如，有的認為開發(fā)商實際交付的房屋與樣板房不一致，購房者可以要求開發(fā)商承擔責任；也有的認為樣板房屬于商業(yè)廣告范疇，屬于要約邀請，即便“貨不對板”也不支持要求開發(fā)商承擔責任。
如南昌市新建區(qū)人民法院審理的張某等36名原告與某地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案，原告以實際交付的房屋的結構及裝修與樣板房不一致、某地產(chǎn)公司存在虛假宣傳為由訴至法院，案件承辦人擔心案件被大量發(fā)回或改判，先行判決一起案件并等待二審判決意見，其余35起案件進行中止處理，致使該批案件審限冗長。
擦亮雙眼謹防虛假宣傳陷阱
南昌市新建區(qū)人民法院民商事法官表示，商品房虛假宣傳是指為某種目的，以虛構事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的含有不真實的內(nèi)容，或?qū)V告的主要事實表述不完整，欺騙和誤導公眾的廣告。當前，由于房地產(chǎn)欺詐和虛假宣傳的“套路”多，有的樓盤形象宣傳與實際不相符，有的通過價格陷阱吸引購房者眼球，有的精裝房嚴重縮水，還有的配套設施虛假承諾……購房者在沒有看到現(xiàn)房的情況下，特別是涉世未深、房屋剛需的年輕群體成了受騙“重災區(qū)”。
為此，法官建議廣大群眾在購置房產(chǎn)時，一定要擦亮雙眼，謹防房地產(chǎn)虛假宣傳陷阱。
保持理性積極核實。購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，就開發(fā)商承諾的相關配套設施，積極到規(guī)劃部門、房管部門以及建設部門查詢資料。在核實相關情況之前切莫輕易交付定金，否則一旦改變主意，難以索還定金。
審慎簽署購房合同。購房者簽署合同時應在仔細閱讀合同內(nèi)容的前提下審慎而為。涉及“精裝房”的應查看合同中是否明確“精裝房”的裝修標準、所用材質(zhì)、價格、質(zhì)量標準、售后服務；涉及“學區(qū)房”或者對小區(qū)的配套設施有要求時，查看是否具有保證買房一定能讓孩子就讀名校、相應配套設施是否明確約定，以及是否載明違約賠償?shù)葍?nèi)容。
收集證據(jù)依法維權。購房者在購房過程中要注意收集開發(fā)商宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖等相關線上線下的宣傳資料。如合法權益受到侵害，購房者應及時與開發(fā)商進行交涉，或者向質(zhì)量技術監(jiān)督、工商、建委、房管局等行政部門申訴，或者向當?shù)叵M者權益保護委員會投訴，或者向人民法院提起訴訟。
標本兼治防范打擊虛假宣傳
住房問題關系民生，關乎民情。我國相關法律法規(guī)對房地產(chǎn)虛假宣傳始終保持“零容忍”態(tài)度。
民法典第五百條第二項規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況?！?/p>
反不正當競爭法第二十條規(guī)定：“經(jīng)營者違反本法第八條規(guī)定對其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營者進行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的，由監(jiān)督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照”。
廣告法第五十五條規(guī)定：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由市場監(jiān)督管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款……”
然而，對資金體量巨大的開發(fā)商來說，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執(zhí)行，虛假宣傳的法律代價，可能還不夠一套房款，開發(fā)商的綜合收益遠遠大于風險。因此，要遏制房地產(chǎn)虛假宣傳泛濫的態(tài)勢，除了完善法律法規(guī)外，還需采取健全機制、輿論引導、加強監(jiān)管、落實責任等多種舉措，形成標本兼治、內(nèi)外兼修促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長效機制。
一是健全機制。除了嚴格執(zhí)法外，還應適當提高懲罰力度，進一步暢通投訴舉報機制，通過建立行業(yè)黑名單制度，在融資、拿地、預售等各方面進行嚴格限制等舉措，以及引入退房和索賠的雙重懲罰等措施，提升其違法代價，確保“保交樓、穩(wěn)民生”政策的貫徹落實。
二是輿論引導。通過典型案例、庭審公開、送法進社區(qū)等活動，加大對廣告法等法律法規(guī)的宣傳力度。一方面，提醒開發(fā)商一定要按照相關法律法規(guī)開展廣告宣傳，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)廣告從業(yè)者的法律觀念；另一方面，提升購房者證據(jù)意識和訴訟能力，引導其通過向市場監(jiān)督局舉報或訴訟途徑依法維護自身的合法權益。
三是加強監(jiān)管。要堅持集中專項整治和日常監(jiān)管相結合，堅持規(guī)范管理和嚴格督查相結合，加大對含有夸大宣傳、虛假違法內(nèi)容、絕對化用語及引人誤解的房地產(chǎn)廣告的查處力度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構的違法違規(guī)行為始終保持零容忍，通過專項檢查和隨機抽查相結合，進一步規(guī)范市場秩序，凈化市場環(huán)境。
四是落實責任。對房地產(chǎn)虛假宣傳行為要真查真打、嚴查嚴打、狠查狠打，要敢于碰釘子，敢于硬碰硬，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，決不姑息、決不手軟，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
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