世界快資訊：對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿能否拒絕付費(fèi)
業(yè)主不能因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿，或者與物業(yè)有尚未解決的矛盾糾紛，就拒付或者拖欠物業(yè)費(fèi)。
對(duì)于和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾糾紛，如果協(xié)商無法達(dá)成一致，業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡早起訴。
同樣地，如果遭到業(yè)主拒付或者拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也同樣應(yīng)當(dāng)起訴，通過司法途徑解決。
(資料圖)
在日常生活中，物業(yè)服務(wù)和每個(gè)人都息息相關(guān)，這方面的矛盾糾紛也不少見。
在與物業(yè)費(fèi)相關(guān)的糾紛中，經(jīng)常是一方認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有瑕疵，或者有矛盾糾紛，從而拒絕或者拖延付費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過各種方式進(jìn)行催收甚至無奈提起訴訟。
最近筆者就接到這樣一起來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)的咨詢：
這家企業(yè)主要負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇的開發(fā)租售和物業(yè)服務(wù)。其中一處商務(wù)樓的業(yè)主以不同家人的名義購買了多套房屋，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)高達(dá)上百萬元。他們欠費(fèi)的理由是，去年夏天商務(wù)樓局部區(qū)域的消防設(shè)施因?yàn)橥话l(fā)故障而發(fā)生漏水，待發(fā)現(xiàn)時(shí)已經(jīng)“水漫金山”。事后該公司邀請(qǐng)第三方保險(xiǎn)公司對(duì)事故造成的損失進(jìn)行了評(píng)估，遺憾的是，業(yè)主對(duì)評(píng)估的損失數(shù)額不認(rèn)可，堅(jiān)持自己因?yàn)檫^水而造成的業(yè)務(wù)損失也必須賠償。雙方因?yàn)榉制巛^大而協(xié)商不成，對(duì)方就一直拒絕支付物業(yè)服務(wù)的相關(guān)費(fèi)用。
那么，對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿，或者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有疏漏和缺失造成了損失，是否就可以拒付物業(yè)費(fèi)呢？顯然是不行的。
我國《民法典》明確了業(yè)主有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。
《民法典》第九百四十四條第一第二款規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是一種公共服務(wù)，它的維護(hù)服務(wù)對(duì)象是整體物業(yè)設(shè)施和物業(yè)內(nèi)的正常秩序。單個(gè)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，損害的不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常繳費(fèi)業(yè)主的利益，影響了物業(yè)整體的管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)也是針對(duì)物業(yè)整體和全體業(yè)主履行義務(wù)的，即便服務(wù)存在不足影響到個(gè)別業(yè)主的權(quán)利和利益，一般尚不構(gòu)成根本違約，因此業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行繳納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。
具體到引發(fā)矛盾的事件，物業(yè)服務(wù)人員如果確實(shí)維護(hù)消防設(shè)施不善，造成漏水事故對(duì)業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主完全可以依法維權(quán)。
根據(jù)《民法典》第一百八十六條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，損害對(duì)方人身權(quán)益、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任?！?/p>
因此，業(yè)主可以在違約和侵權(quán)中選擇一個(gè)途徑追究賠償責(zé)任。
如以違約造成損害來主張違約賠償責(zé)任，根據(jù)《民法典》第五百八十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。”
無論是實(shí)際損失，還是可得利益損失，業(yè)主均應(yīng)舉證證明。如業(yè)主無法舉證，則只能以保險(xiǎn)評(píng)估損失作為基準(zhǔn)。
如以侵權(quán)損害來主張侵權(quán)賠償責(zé)任，則根據(jù)《民法典》第一千一百八十四條：“侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他合理方式計(jì)算?！?/p>
如果業(yè)主不認(rèn)可保險(xiǎn)公司評(píng)估的損失，也可以在司法程序中申請(qǐng)法庭指定具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定評(píng)估。
業(yè)主無論是基于什么理由拒付或者拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)都可以提起訴訟追討。
如果對(duì)方雖然是一家客戶，但是以不同個(gè)人的名義購買了房屋，那么如果想要起訴對(duì)方支付物業(yè)費(fèi)，也應(yīng)根據(jù)合同的相對(duì)性，針對(duì)不同的業(yè)主分別提起訴訟。
總之，業(yè)主不能因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿，或者與物業(yè)有尚未解決的矛盾糾紛，就拒付或者拖欠物業(yè)費(fèi)。
對(duì)于和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾糾紛，如果協(xié)商無法達(dá)成一致，業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡早起訴。
同樣地，如果遭到業(yè)主拒付或者拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也同樣應(yīng)當(dāng)起訴，通過司法途徑解決。（上海市恒業(yè)律師事務(wù)所 周洪波）
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