3月1日起分批次受理 “商轉公”申請
根據揚州樓市“新8條”第四條內容“開展商業(yè)性住房貸款轉個人住房公積金貸款業(yè)務?！弊蛱欤凶》抗e金管理中心發(fā)布《關于商業(yè)性住房貸款轉個人住房公積金貸款業(yè)務的實施方案》(以下簡稱《方案》)。
(資料圖片僅供參考)
按照錯峰受理原則，我市分別以3月1日、4月1日為時間節(jié)點，分批次受理繳存公積金職工申請辦理“商轉公”業(yè)務。辦理“商轉公”的條件是什么?貸款的額度、期限、利率如何計算?申請“商轉公”需征得原商業(yè)貸款銀行同意嗎?有關職工關心的熱點問題，記者特邀市住房公積金管理中心相關負責人進行詳細介紹。
在揚州購買首套或第二套房的我市繳存職工，可申請“商轉公”
《方案》明確，凡我市住房公積金繳存人家庭在本市行政區(qū)域內購買首套或第二套改善型自住住房，辦理商業(yè)性住房貸款(不含住房公積金組合貸款)，可申請辦理“商轉公”。
申請“商轉公”需符合以下條件：商業(yè)貸款尚未還清；符合我市住房公積金貸款條件；申請人為原商業(yè)貸款借款人或其配偶，且借款人或其配偶為不動產權證書載明的權利人；征得原商業(yè)貸款銀行同意；所購住房已取得不動產權證書；所購住房抵押權人僅為原商業(yè)貸款銀行，且無其他抵押、已設立居住權、查封等權利限制情形；產權共有人同意辦理市公積金中心認可的貸款擔保及相關手續(xù)。
為平穩(wěn)、有序開展該項業(yè)務，我市對符合條件的職工錯峰受理。2023年3月1日起，開始受理首次使用公積金貸款的職工家庭“商轉公”申請。2023年4月1日起，全面受理符合條件的申請人家庭“商轉公”申請；市公積金中心將根據受理量情況，或適當提前受理日期，屆時會發(fā)布通知。
兩種辦理方式：帶押轉貸或以貸還貸
根據“住房公積金管理中心應確保抵押物優(yōu)先受償權”的要求，我市原則上支持“全額置換”。具體辦理方式有兩種，即：帶押轉貸、以貸還貸。
何為帶押轉貸?如申請人的商轉公貸款額度與商貸剩余本金基本匹配，或者有條件自籌資金結清差額部分，可選擇“帶押轉貸”方式。在辦理順位抵押后，市公積金中心發(fā)放公積金貸款；同時，申請人以自籌資金將差額部分提前結清，并配合原商貸銀行辦理原抵押登記注銷手續(xù)。
何為以貸還貸?如申請人商貸剩余本金較高，商轉公貸款不能完全覆蓋原商貸剩余本息，也暫無能力結清差額部分，可選擇“以貸還貸”。在辦理市公積金中心認可的擔保手續(xù)后(如提供自然人擔保、以本人或配偶名下其他房產作為抵押)，市公積金中心發(fā)放公積金貸款沖還商業(yè)貸款剩余本息。原剩余商貸可繼續(xù)保留，不必結清。此方式支持我市行政區(qū)域內所有銀行的“商轉公”貸款。
據介紹，具體選擇哪種辦理方式，一般取決于職工符合“全額置換”或是“差額置換”條件。
貸款期限不超出房屋剩余使用年限
《方案》對“商轉公”的貸款額度、期限與利率，作出詳細規(guī)定。
“商轉公”貸款的最高額度，參照原商業(yè)貸款發(fā)放時我市執(zhí)行的最高貸款額度(參照附表)，且不超過原商業(yè)貸款剩余本金，并按千元的整數倍確定。具體貸款額度將綜合申請人征信情況、家庭還貸能力、原商業(yè)貸款剩余本金等因素審核確定。
“商轉公”貸款的期限，不超出房屋剩余使用年限；貸款期限加借款人的實際年齡不超出其法定退休年齡；還款期限可根據借款人的申請，最長延長至法定退休年齡后5年，還款期限最長不超過30年。
“商轉公”貸款的利率，按照中國人民銀行規(guī)定的住房公積金貸款利率標準和差別化信貸政策規(guī)定執(zhí)行。根據中國人民銀行公布的現行利率標準，申請首套住房公積金貸款的，五年期以下(含五年)年利率為2.60%，五年期以上年利率為3.10%；申請第二套改善型住房公積金貸款的，五年期以下(含五年)年利率為3.025%，五年期以上年利率為3.575%。
自借款合同簽訂之日起到借款還清期間，如遇中國人民銀行公布的貸款利率調整，于次年1月1日起，執(zhí)行中國人民銀行公布施行的同期同檔次住房公積金貸款利率，并相應調整月還款額。
我市對“商轉公”貸款實施動態(tài)調控
申請“商轉公”需準備以下材料：申請人及配偶、住房共有權人有效身份證明材料；借款申請人婚姻狀況證明材料；轉貸住房的不動產權證書原件(或房屋所有權證、房屋共有權證、國有土地使用證)；原商業(yè)貸款借款合同、貸款銀行簽章的商業(yè)性住房貸款余額證明；購房發(fā)票或契稅完稅證明；原商業(yè)貸款銀行出具的《揚州市商業(yè)性住房貸款轉個人住房公積金貸款同意書》(貸款簽約時提交)；辦理擔?；虻盅簳r，其他必要資料。
另據介紹，為防范住房公積金流動性風險，保障常規(guī)提取和貸款業(yè)務資金安排，我市對商轉公貸款的實施進行動態(tài)調控。
當出現流動性風險時，市公積金中心將采取相應調控措施，包括但不限于實行商轉公貸款預約申請制、輪候發(fā)放制。當國、省公積金政策發(fā)生調整或住房公積金貸款需求發(fā)生重大變化時，市公積金中心將動態(tài)采取相應調控措施。
熱點問題答疑
1.已辦理住房公積金組合貸款的繳存人，可以將組合貸款的商業(yè)銀行部分轉為住房公積金貸款嗎?
答：根據住房公積金相關規(guī)定，職工家庭同一購房行為只能辦理一次住房公積金貸款。因此，已辦理過住房公積金組合貸款的，不能再將商業(yè)貸款部分轉為住房公積金貸款。
2.商業(yè)貸款已結清的，可以申請“商轉公”嗎?
答：借款人在向市公積金中心提交“商轉公”貸款申請前，原商業(yè)貸款已結清的，“商轉公”貸款申請不予受理。
3.辦理了“商轉公”貸款，原商業(yè)貸款可以不結清嗎?
答：原則上不支持。根據上級關于住房公積金管理中心應確保抵押物優(yōu)先受償權的相關工作要求，我市“商轉公”貸款原則上支持全額置換，原商業(yè)貸款應同步結清并辦理原抵押登記注銷手續(xù)。考慮部分申請人不能“全額置換”商貸的實際困難，市公積金中心也提供了相應渠道，如申請人有條件提供市公積金中心認可的其他擔保方式的，也可申請辦理部分置換貸款(剩余商業(yè)貸款可繼續(xù)保留，不必結清)，但原商貸結清后，原則上應當將轉貸住房替換質押至市住房公積金管理中心。
4.靈活就業(yè)繳存人可以申請“商轉公”嗎?
答：我市“商轉公”貸款的對象包括連續(xù)正常繳存住房公積金6個月及以上的在職職工及靈活就業(yè)繳存人，但不包括異地繳存職工。申請人為我市繳存人，配偶為異地繳存職工或為現役軍人的，可視同雙職工繳存確定貸款額度。
5.婚前的商業(yè)貸款，婚后可以共同申請“商轉公”貸款嗎?
答：“商轉公”貸款申請人應為原商貸借款人或其配偶，且借款人或其配偶為不動產權證書載明的權利人。因此，婚前的商業(yè)貸款，如符合上述條件的，婚后夫妻是可以共同申請“商轉公”貸款的。
6.采取“帶押轉貸”方式辦理“商轉公”貸款的，如何辦理原商業(yè)貸款結清手續(xù)?
答：采取“帶押轉貸”方式辦理“商轉公”貸款的，在“商轉公”貸款發(fā)放前，市公積金中心將與借款人再次確認貸款發(fā)放日期，借款人應確保能在貸款發(fā)放后約定期限內至原商業(yè)貸款銀行辦理貸款提前全部結清手續(xù)，以免多承擔貸款利息支出，同時避免超期后公積金貸款被商貸銀行退回至市公積金中心。具體結清流程應向原商業(yè)貸款銀行詳細咨詢確認。
7.“商轉公”貸款如何認定首套還是第二套改善型住房?
答：按照住房公積金有關規(guī)定，市公積金中心將根據申請受理時的申請人家庭(本人、配偶及未成年子女)名下住房套數進行認定首套還是第二套改善型住房貸款。如僅有轉貸住房一套住房的(即使有過一次公積金貸款記錄)，認定為“首套”住房公積金貸款；如擁有兩套住房的，認定為“第二套”改善型住房公積金貸款；超出兩套住房的，則不符合公積金貸款條件。
