快看：房貸族普收降息“禮包” 緣何有的不降反升
元旦過(guò)后，不少房貸族可能都已收到一個(gè)“大禮包”——去年LPR報(bào)價(jià)多次下調(diào)后，1月份房貸利率迎來(lái)“重新定價(jià)”，房貸族普遍能少還一些月供。不過(guò)，也有部分購(gòu)房者表示，自己的房貸利率尚未下調(diào)，甚至1月月供不降反增，這是怎么回事呢?
房貸族 普收降息“禮包”
“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，您個(gè)人住房按揭貸款利率將調(diào)整為4.65%?！辈痪们?，市民李女士收到了貸款銀行發(fā)來(lái)的短信，告知自己房貸利率降了。李女士算了一筆賬，自己100萬(wàn)元25年期的房貸，去年的利率為5%，今年降到4.65%后，月供可降為5643.81元，每月可節(jié)省利息202.09元?！懊總€(gè)月的電費(fèi)可以省下來(lái)了！”雖然看起來(lái)月供降得并不多，但李女士還是感覺(jué)很驚喜。
(資料圖片)
和李女士一樣，近期，揚(yáng)州不少購(gòu)房者可能都會(huì)發(fā)現(xiàn)，新年過(guò)后，自己的房貸月供有不同程度下降。而事實(shí)上，這一好消息源自5年期以上LPR利率的下降。2022年，LPR報(bào)價(jià)經(jīng)歷了降幅最大的一年。5年期以上LPR共下降三次，分別是在1月20日，從4.65%降至4.6%；5月20日，從4.6%降至4.45%；8月22日，從4.45%降至4.3%。經(jīng)過(guò)三次下降，5年期以上LPR累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)。
LPR的調(diào)整為何會(huì)影響房貸?那是因?yàn)?，按照央行?019年10月起施行的政策，個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，當(dāng)時(shí)多數(shù)的“老房貸”，也選擇了掛鉤LPR的“浮動(dòng)利率”模式，也就是說(shuō)，LPR的變化直接影響著月供金額。而根據(jù)規(guī)定，掛鉤LPR的“浮動(dòng)利率”房貸，重新定價(jià)日是在1月1日，所以本月開(kāi)始，這部分房貸客戶(hù)的房貸利率將隨著LPR下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，每月實(shí)際月供也相應(yīng)減少。
同時(shí)，公積金貸款的月供，今年也同樣可以省一筆了。2022年9月30日，人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。公積金存量貸款定價(jià)調(diào)整日普遍也是每年1月1日，這意味著，2023年1月1日過(guò)后，個(gè)人住房公積金存量貸款的利率也正式下調(diào)。
百萬(wàn)房貸月供 能省200元左右
那么，利率下調(diào)后，房貸族可少還多少房貸呢?
記者算了筆賬，如果以100萬(wàn)元貸款金額、30年期等額本息貸款為例，假設(shè)之前執(zhí)行的就是LPR基準(zhǔn)利率4.65%，此時(shí)月供金額為5156元；而今年，LPR基準(zhǔn)利率將降至4.3%，以這個(gè)利率計(jì)算，月供金額則為4948元，每月減少208元房貸金額。
也就是說(shuō)，百萬(wàn)元房貸，月供大概可以少還200元左右。不過(guò)，需要注意的是，由于每位購(gòu)房者的實(shí)際房貸利率會(huì)不相同，貸款期限也有差異，實(shí)際減少的利息也會(huì)各不相同。如果房貸族選擇的是固定利率，剩余貸款期限內(nèi)的利率不會(huì)隨著LPR的變化而變化。也有一些房貸，可能在合同約定時(shí)并不是以1月1日為利率重新調(diào)整日，那么這些客戶(hù)就暫時(shí)無(wú)法享受利率下調(diào)，房貸族需要先弄清楚自己的房貸利率調(diào)整方式。
如果無(wú)法確認(rèn)自己房貸調(diào)整方式，也不知道調(diào)整后具體需要還多少月供，可通過(guò)各家銀行的手機(jī)銀行APP查詢(xún)。以工行APP為例，只需在首頁(yè)點(diǎn)擊“貸款”，進(jìn)入“我的貸款”模塊，在“我的住房貸款”項(xiàng)下即可查詢(xún)利率變動(dòng)方式，獲知重定價(jià)日具體信息以及月供變化。
有的房貸族 1月月供咋不降反增?
“都說(shuō)1月份利率要下降了，但為什么我這個(gè)月的月供怎么反而比上個(gè)月多幾元錢(qián)呢?”記者注意到，近期也有一些市民反映，1月份利率降低后，月供還款額反而出現(xiàn)了增長(zhǎng)。
對(duì)此，記者咨詢(xún)了多名銀行房貸人士。對(duì)方表示，這是由于1月份“分段計(jì)息”導(dǎo)致。銀行人士解釋?zhuān)綍r(shí)銀行計(jì)息，是在年利率的基礎(chǔ)上按12個(gè)月，按月計(jì)息，在利率不變的時(shí)候，銀行默認(rèn)的是按30天來(lái)計(jì)算利息。而1月份由于涉及利率調(diào)整，則是需要“分段計(jì)息”，比如某房貸客戶(hù)還款日是1月5日，那么他的房貸利率就要分兩段計(jì)算，一段是去年12月6日-12月31日，這段執(zhí)行原有利率，第二段是1月1日-1月5日，這段才能執(zhí)行下調(diào)后的新利率。而12月份正好又是31天，所以分段計(jì)息的時(shí)候，就多了一天利息，周期就從原來(lái)的30天，變成了需要還31天。當(dāng)1月份省下來(lái)的這部分利息，不足以抵消多出這一天的利息時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)月供不降反增的現(xiàn)象。一般來(lái)說(shuō)，還款日比較靠近月頭的房貸客戶(hù)，有可能會(huì)出現(xiàn)這種情況。
標(biāo)簽： 分段計(jì)息 基準(zhǔn)利率 重新定價(jià)
