天天新消息丨承租房權屬不明，為何不能解除合同？
承租房權屬不明，為何不能解除合同？（主題）
【資料圖】
今年7月，重慶市檢察院第四分院（以下簡稱“重慶四分檢”）和重慶市彭水苗族土家族自治縣檢察院辦理的一起房屋租賃合同糾紛抗訴案入選最高檢第三十八批指導性案例。近日，承辦檢察官向記者講述了該案的來龍去脈和檢察機關的履職故事。
一間門面房
竟然出現(xiàn)倆“房東”
“不行，這房子是我的，你不能裝修?！?018年5月17日，陳某正在裝修剛承租來的門面房時，鄧某帶著一伙兒人突然闖了進來，有的攔著工人不準施工，有的要求陳某退出門面房。被眼前景象搞蒙的陳某立即報了警。
民警趕到后，鄧某拿出了一份《房屋拆遷補償及產(chǎn)權調(diào)換安置協(xié)議》，上面清楚地寫著鄧某是這間門面房的所有人。這讓陳某十分詫異，他清楚地記得，一個月前簽訂《房屋租賃協(xié)議》時，出租方向某出示的《門面接房協(xié)議書》上載明房屋所有人是向某。
這到底是怎么回事？時間還得追溯到10年前。
2012年9月，重慶市石柱土家族自治縣某地產(chǎn)公司與向某、鄧某等拆遷戶分別簽訂《房屋拆遷補償及產(chǎn)權調(diào)換安置協(xié)議》，約定對向某、鄧某等拆遷戶所屬房產(chǎn)實施產(chǎn)權調(diào)換拆遷。2017年10月，某地產(chǎn)公司與向某、鄧某分別簽訂《門面接房協(xié)議書》，而兩份協(xié)議約定安置的房產(chǎn)為同一門面房，即引發(fā)上述爭議的門面房。
此后，某地產(chǎn)公司為了便于分配，通知向某、鄧某撤銷了前述兩份協(xié)議，并重新作出拆遷安置分配方案，將案涉門面房安置給了向某，將隔壁門面房安置給鄧某。向某隨后與某地產(chǎn)公司辦理了案涉門面房交房手續(xù)并實際占有和使用了案涉門面房，但鄧某卻以其與某地產(chǎn)公司簽訂過《房屋拆遷補償及產(chǎn)權調(diào)換安置協(xié)議》為由，一直主張自己為案涉門面房的主人。
2018年5月1日，出租人向某與承租人陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將案涉門面房出租給陳某，租期三年，陳某已交納保證金1000元及第一年的第一期租金2.99萬元。
門面房交付后，陳某立即開始裝修。不料開工后沒幾天，鄧某一家人就以自己享有案涉門面房權屬為由，多次強行阻止陳某施工。即便陳某多次報警，但由于鄧某對此門面房權屬有合法的介入權利，民警也不能要求鄧某撤出門面房。2018年6月初，經(jīng)當?shù)嘏沙鏊啻螀f(xié)調(diào)未果，陳某被迫停止裝修。
“我租這間門面房是商用的，現(xiàn)在租金給了，卻不能裝修，也不能及時投入經(jīng)營，你必須給我個說法！”陳某要求向某解除《房屋租賃協(xié)議》。
然而，向某認為這是鄧某侵犯了陳某的合法權益，不關自己的事，拒絕接收陳某交還的鑰匙，更不同意退租金、保證金和裝修費。
房屋權屬有爭議
承租人卻難以解除合同
2018年7月10日，陳某將向某起訴至石柱縣法院，請求法院判令解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；向某退還租金、保證金并賠償其損失20725元。因向某有近親屬在石柱縣法院任法官，2018年10月15日，重慶市第四中級法院（以下簡稱“重慶四中院”）指定由彭水縣法院管轄此案。
“我租門面房是為了開店經(jīng)營，剛開始裝修就沒法使用了？法律規(guī)定租賃房屋權屬有爭議的，承租人是可以解除合同的?！标惸痴J為，向某、鄧某之間的房屋產(chǎn)權糾紛影響了自己合法權益的實現(xiàn)。然而，法院審查后卻認為，案外人鄧某阻止陳某使用案涉房屋，但并無證據(jù)證明其對案涉門面房享有所有權，其干涉承租人租賃使用該房屋屬于侵權行為，遂于2019年3月26日判決駁回了陳某的訴訟請求。
“大不了裝修款和租金不要了?！苯拥椒ㄔ号袥Q后，陳某未提起上訴，想著投入的資金就當虧損了事。2019年6月13日，陳某向向某發(fā)出了《解除合同通知書》。
然而，向某不僅不同意解除合同，還將陳某起訴至彭水縣法院，請求判決確認陳某發(fā)出的《解除合同通知書》無效，并要求陳某繼續(xù)支付剩余租金9.25萬元及利息，法院支持了向某的訴求。陳某不服，上訴至重慶四中院，法院審查后判決撤銷該案一審判決，駁回向某的訴訟請求。
“我沒告你違約就不錯了，你居然還告我違約。”本想息事寧人的陳某心中不服，向彭水縣法院申請對其起訴的解除《房屋租賃協(xié)議》一案再審。2019年10月30日，彭水縣法院裁定駁回其再審申請。
2020年4月，已窮盡各種方式解除租房合同無果的陳某來到了彭水縣檢察院申請監(jiān)督。
出租房存在權利瑕疵
檢察機關提出抗訴
在依法受理此案并認真審查后，彭水縣檢察院承辦檢察官廖建華約申請監(jiān)督人陳某來院里做詢問筆錄。還沒等廖建華開口，陳某就搶先發(fā)了話：“我都不能正常使用門面房，簽約目的不能實現(xiàn)，本就是對方違約，法院為什么判我敗訴？我實在咽不下這口氣?！?/p>
廖建華向陳某解釋道：“租期內(nèi)未能使用該門面房，繼續(xù)履行合同對你明顯不公平，如果法院的判決存在錯誤，檢察機關可以提出抗訴。”聽到檢察官這么說，陳某的情緒才有所緩和。
在之后20余天的調(diào)查核實中，廖建華多次跨縣赴石柱縣相關單位和部門查詢相關資料，并向鄧某、向某等當事人詢問案件情況，此案的關鍵問題終于浮出水面——出租房屋在簽約時權利瑕疵是否存在，如在簽約時已存在，承租人有權請求出租人承擔瑕疵擔保責任。
廖建華認為，根據(jù)合同法的相關規(guī)定，現(xiàn)有證據(jù)可以證明承租人陳某在簽約時不知門面房存在權利瑕疵，其為善意相對人，并且陳某也及時告知了出租人向某房屋存在權利瑕疵并要求其合理剔除；向某未能剔除權利瑕疵，陳某有權請求向某承擔瑕疵擔保責任；陳某要求解除合同合理合法，法院判決存在錯誤，此案可以向上級檢察院提請抗訴。
2020年5月7日，彭水縣檢察院向重慶四分檢提請抗訴。重慶四分檢承辦檢察官冉詩玉審查后認為，申請監(jiān)督人陳某請求解除與向某簽訂的《房屋租賃協(xié)議》所依據(jù)的事實屬于情勢變更，簽訂該協(xié)議時陳某不可能預料到案涉房屋會有第三人主張權利，陳某已盡到充分注意義務；陳某請求解除合同是善意為之，且繼續(xù)履行合同對其明顯不公平，向某拒絕解除合同違反誠實信用原則。
2020年6月19日，重慶四分檢向重慶四中院發(fā)出民事抗訴書，支持陳某解除與向某簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。重慶四中院將該案裁定發(fā)回彭水縣法院重審。
法院采納抗訴意見
再審解除租賃合同
在法院庭審之前，為增進法檢兩部門對該案的共識，經(jīng)冉詩玉指導，彭水縣檢察院檢察長陳榮鵬、承辦檢察官廖建華列席了法院審委會會議。會上，檢法兩部門對該案進行了仔細研討。
“當合同成立后客觀情況發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，法院應當根據(jù)合同法的相關規(guī)定，結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除合同。原判決認定事實不清、適用法律確有錯誤，致當事人不能息訴?！睍?，陳榮鵬提出了自己的意見。經(jīng)過與會人員研討后，該意見得到了法院審委會的認同。
法院經(jīng)開庭審理，采納了檢察機關的抗訴意見，作出再審判決：撤銷一審生效民事判決；確認陳某與向某于2018年5月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》已經(jīng)解除；向某退還陳某房屋租金28589.32元、保證金1000元，賠償陳某裝修損失13375元。
“當時真的不抱太大希望了，還好有檢察機關維護公平正義。”2020年12月22日，拿到最終判決后，陳某激動地說。
“在這起案件中，檢察機關充分履行法律監(jiān)督職責，解除了當事人的維權困境，切實保護了當事人的合法權益，將民法典精神落實到位?！比珖舜蟠怼⒅貞c市榮玉苗家刺繡工藝品開發(fā)有限公司總經(jīng)理李紹玉在接受記者采訪時表示。
記者了解到，該案再審宣判后，向某曾向重慶四中院提起上訴。重慶四中院承辦法官與重慶四分檢承辦檢察官一同對向某及其家人進行釋法說理。2021年5月初，經(jīng)過協(xié)商，雙方當事人當場握手言和，簽署了和解協(xié)議，雙方的民事糾紛徹底畫上了句號。
“退回的租金、保證金、裝修損失我已經(jīng)收到了！感謝檢察官依法抗訴，為我討回了損失！”2021年5月，陳某再一次來到彭水縣檢察院，送上了一面寫有“維護司法公正 保障百姓權益”的錦旗。
“案結(jié)事了，我也感慨萬分?；蛟S對于大多數(shù)人來說這只是一件小案，但對于當事人而言，這卻是他的煩心事，甚至會影響他一生對法治的認知。作為檢察官，我們不應該僅滿足于就案辦案，更應通過依法履職、精準監(jiān)督，讓當事人重拾對法律的敬仰、對司法的信任。”廖建華對記者說。（張博 張雷 周畢含）
