全球焦點(diǎn)！估價(jià)千萬(wàn)房源“1元起拍” 是投資者的機(jī)會(huì)還是拍賣機(jī)構(gòu)的噱頭？
央廣網(wǎng)北京8月25日消息（記者李行?。┕纼r(jià)上千萬(wàn)的房源在法拍平臺(tái)上“一元起拍”，系統(tǒng)頁(yè)面竟然顯示“成交”。不過記者了解到，負(fù)責(zé)標(biāo)的物拍賣的法院，最終宣布交易無(wú)效。近幾年網(wǎng)絡(luò)法拍房興起，增加了交易透明度，也吸引了不少流量。即使是涉刑的法拍房，由于其低于市場(chǎng)價(jià)格的成交價(jià)，也常常引來爭(zhēng)搶。而“一元起拍”，更是大大降低了參與競(jìng)價(jià)的門檻。法拍房“一元起拍”究竟是投資者的機(jī)會(huì)，還是拍賣機(jī)構(gòu)的噱頭？投資者需要警惕那些風(fēng)險(xiǎn)？
浙江杭州某寫字樓的一處房源近日在某拍賣平臺(tái)上競(jìng)拍。甲級(jí)寫字樓、全玻璃幕外墻，該房源評(píng)估價(jià)約為1523萬(wàn)元。在一天的競(jìng)拍時(shí)間里，平臺(tái)共吸引了超過13000次圍觀，但僅有兩人報(bào)名，出價(jià)一次，出價(jià)金額為一元。其網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書顯示，用戶彭某某在項(xiàng)目公開競(jìng)價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出，該標(biāo)的網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價(jià)格為一元，處置單位為甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院。
【資料圖】
蘭州市中院負(fù)責(zé)該法拍房的法官在接受媒體采訪時(shí)表示，一元的競(jìng)拍價(jià)并不會(huì)真的成交，司法拍賣最終很可能做流拍處理。拍賣公告中也有一段紅字“特別提示”寫明，“本次拍賣為設(shè)有保留價(jià)的增價(jià)拍賣方式，最終競(jìng)價(jià)達(dá)不到保留價(jià)1178萬(wàn)元?jiǎng)t不成交”。
浙江某拍賣機(jī)構(gòu)經(jīng)理告訴記者，即便沒有保留價(jià)，也極少出現(xiàn)“一元成交”的情況?！斑@種比例比較小，一般不會(huì)有，因?yàn)樵趺礃佣紩?huì)有人參與，一塊錢（起拍）都有人參加，但是最終多少錢成交不知道，我跟你說的是實(shí)話?！?/p>
某拍賣平臺(tái)客服也表示，所謂“一元起拍”，其實(shí)更多是為了吸引流量，一元即成交的極端案例基本不可能出現(xiàn)。
拍賣平臺(tái)客服說：“一般法院設(shè)置這種一元起拍，就是為了增加它的曝光率，設(shè)置提醒的人會(huì)更多，參加報(bào)名的人相應(yīng)增加，所以競(jìng)價(jià)就會(huì)比較激烈。因?yàn)槿绻且辉赡苊總€(gè)人看到標(biāo)的都想去報(bào)名，參加一下，會(huì)有更多人去競(jìng)價(jià)參拍，但后續(xù)的價(jià)格不是我們決定，要看最后的成交價(jià)格要到多少?！?/p>
記者搜索多家拍賣平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，不少“一元起拍”法拍房源的簡(jiǎn)介下，還會(huì)有關(guān)于房產(chǎn)性質(zhì)、交易說明等特殊“標(biāo)簽”。比如，深圳福田區(qū)某三室兩廳的房源，房屋評(píng)估價(jià)超過350萬(wàn)，拍賣平臺(tái)顯示已有6300多次圍觀，400人設(shè)置競(jìng)拍提醒。不過房屋公告中還有一行紅色的小字注明——“本次拍賣為標(biāo)的物房產(chǎn)的長(zhǎng)期使用權(quán)”“由競(jìng)買人自行核實(shí)并自行承擔(dān)可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)”。
深圳某負(fù)責(zé)該房源的拍賣機(jī)構(gòu)經(jīng)理告訴記者，該房源實(shí)際為“小產(chǎn)權(quán)”房，但風(fēng)險(xiǎn)背后的所謂收益也很可觀，甚至還可能拿到拆遷補(bǔ)償款。“這套房是以前城中村的自建房，我們負(fù)責(zé)交房，買回來可以自用，也可對(duì)外出租、轉(zhuǎn)賣，遇到征地拆遷補(bǔ)償款歸買家所有，我們有轉(zhuǎn)讓協(xié)議可以注明，有律師見證，不用擔(dān)心。周邊房?jī)r(jià)貴，10多萬(wàn)一平米，區(qū)別是（那些是）有紅本的，但是這個(gè)沒有紅本。過幾年估計(jì)會(huì)拆，到時(shí)候你就發(fā)財(cái)了。”
不過，深圳某長(zhǎng)期代理不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的律師提醒，這樣的如意算盤，卻很可能是黃粱一夢(mèng)。所謂的“長(zhǎng)期使用權(quán)”合同，實(shí)際暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
律師表示：“使用權(quán)都不是，只是一個(gè)合同權(quán)益。小產(chǎn)權(quán)是原來的業(yè)主村委會(huì)拿出來賣的，村里面也僅有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)證，辦不了證，買的是一個(gè)合同，合同里面享有權(quán)益。但是這個(gè)合同它可以賣很多次，不說別的坑，就一個(gè)合同可以賣幾次，根本查不到，目的就是把你的錢套過來?！?/p>
這名律師強(qiáng)調(diào)，一般而言，法拍房屋已經(jīng)走完法律程序，但實(shí)踐中，競(jìng)拍后也可能遇到執(zhí)行難等意想不到的問題?！胺ㄅ漠吘菇?jīng)過法院的審理，通過法院執(zhí)行程序也不排除有坑，因?yàn)榉ㄔ阂膊皇侨f(wàn)能的，也有些事情做不到。（法拍房）理論上是這么個(gè)概念，但實(shí)際能不能拿到、拿到能不能使用，這都得畫個(gè)問號(hào)?！?/p>
法拍房，這個(gè)許多人曾經(jīng)覺得陌生的詞匯，在近幾年突然流行起來。幾大法拍房平臺(tái)公布的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)上的法拍房存量越來越多?！耙辉鹋摹钡臉?biāo)的房屋也吸引著投資者的目光。
“一元起拍”的規(guī)則最早出自2020年6月浙江省高級(jí)人民法院印發(fā)的《浙江省法院刑事案件涉案財(cái)物網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作規(guī)程》，其第八條規(guī)定：刑事涉案財(cái)物網(wǎng)絡(luò)拍賣不限制競(jìng)買人數(shù)量，以拍定為原則，實(shí)行1元起拍，價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)規(guī)則。不過，雖然理論上是“一元起拍”，但大多數(shù)法拍房最終都以接近二手房市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“一元起拍”只是一些拍賣機(jī)構(gòu)吸引購(gòu)房者的手段，要注意其背后是否有其他貓膩和負(fù)債，防范認(rèn)購(gòu)后背負(fù)了新的成本。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“房子一元起拍，還是具有炒作噱頭的。從這個(gè)角度來講，有一定營(yíng)銷成分，如果類似情況只是其中個(gè)別案例，倒談不上對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響，但如果中間出現(xiàn)炒作貓膩，司法拍賣房?jī)r(jià)格過低，從房地產(chǎn)秩序穩(wěn)定角度來講，這種炒作需要進(jìn)行管控，司法拍賣房的一些中介也要進(jìn)行規(guī)范?！?/p>
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池分析，隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，法拍房市場(chǎng)逐漸走向透明，與以往相比，拍賣價(jià)與市場(chǎng)價(jià)將會(huì)越來越接近。對(duì)投資者而言，不能盲目地為了“撿漏”，而忽視風(fēng)險(xiǎn)。
趙秀池指出：“原來信息不透明，把法拍房（價(jià)格）壓得特別低，現(xiàn)在因?yàn)榫W(wǎng)站信息公開透明了，大家可以掌握更多，這樣就讓法拍房跟市場(chǎng)價(jià)更接近，不會(huì)像原來那樣偏離市場(chǎng)價(jià)，壓價(jià)太狠，對(duì)于那些債務(wù)人其實(shí)很不公平。法拍房也是解決民生問題的一個(gè)渠道，因?yàn)楸日Ｇ蕾I房要便宜，雖然低于市場(chǎng)價(jià)，但是有一定風(fēng)險(xiǎn)。既然是法拍房，一般背后都有債務(wù)糾紛，這是要十分注意的。”
