【全球新要聞】買二手房發(fā)現(xiàn)房屋漏水 可否要賣方支付違約金
【資料圖】
【案情介紹】
張某通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購買了T市一套二手房屋，已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，交付了定金，還未辦理房屋過戶手續(xù)。后發(fā)現(xiàn)墻壁有洇濕過的痕跡，從樓上住戶了解到，因樓上住戶跑水漏到了樓下。賣方在賣房時承諾房屋不漏，違背誠信，能否以此要求對方支付違約金？
【律師解答】
首先，應(yīng)當(dāng)看雙方訂立的房屋買賣合同中，對于違約責(zé)任、違約金做了什么樣的約定，是否包含關(guān)于房屋漏水的具體約定。如果合同中有相關(guān)具體規(guī)定，適用合同約定。如果在此房屋買賣合同中，對違約責(zé)任約定不明確，雙方可以訂立補充協(xié)議或者按合同相關(guān)條款、交易習(xí)慣確定。參見《民法典》第五百八十二條：“履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任?！?/p>
其次，在賣方承諾房屋不漏，而實際發(fā)生漏水的情況，買方可以要求賣方采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。若賣方不采取補救措施，買方可以要求賣方因采取補救措施而發(fā)生的代替履行費用。參見《民法典》第五百七十七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”；第五百八十一條：“當(dāng)事人一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，根據(jù)債務(wù)的性質(zhì)不得強制履行的，對方可以請求其負擔(dān)由第三人替代履行的費用?！?/p>
再次，賣方隱瞞房屋漏水，而房屋存在嚴重損壞，只是房屋不適宜交易履行，買方可以要求解除房屋買賣合同，并且要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。參見《民法典》第五百八十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)?！?/p>
最后，賣方履行房屋買賣合同義務(wù)不符合約定，給買方造成損失，賠償額應(yīng)相當(dāng)于，且不超過賣方訂立合同時預(yù)見或應(yīng)預(yù)見到的因違約所造成的損失。參見《民法典》第五百八十四條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。”
綜上，我們可以得知，賣方在賣房時承諾房屋不漏，違背誠信，張某能否以此要求對方支付違約金？要看：房屋買賣合同本身是否有違約責(zé)任和違約金的約定；房屋發(fā)生的損壞狀況，是否適合繼續(xù)履行交易；賣方是否積極采取補救措施；給買方造成的損失程度，來確定是否可以請求對方支付違約金。
（據(jù)天津工人報消息 天津擊水律師事務(wù)所潘強 吳長良供稿）
