買精裝修房竟買來一堆煩惱（主題）

法治日報見習(xí)記者 張守坤 記者 韓丹東

(資料圖片僅供參考)

去年10月，安徽合肥市民王丹（化名），3年前購買的新房交房了，但當(dāng)她滿心歡喜地去收房時卻傻了眼：浴室的推拉門是壞的，廚房推拉門拉不動，不順滑；陽臺只有一個簡單的圍欄，沒有裝修；屋內(nèi)沒有吊頂，只有一圈簡單的石膏線；墻面有裂痕，屋頂凹凸不平，3個臥室的木地板都翹邊……

“精裝修的房子能不買就別買！”王丹告訴《法治日報》記者，以前想著買精裝修的房子，可以省去裝修的麻煩，只需要買了家具家電就能拎包入住，現(xiàn)在看來真是太天真了，很多地方都要砸了重做，又裝了快半年才能入住。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來，精裝修房屋質(zhì)量問題時有發(fā)生，主要是貨不對板、縮水、漏水、減配等。在中國裁判文書網(wǎng)，記者以“精裝修”和“質(zhì)量問題”為關(guān)鍵詞進行檢索，相關(guān)的民事案件超過1.4萬件。

為何精裝修房各種質(zhì)量問題頻出？如何才能讓“買房人苦精裝修質(zhì)量問題久矣”的現(xiàn)象得到根治？對此，記者進行了調(diào)查采訪。

多地出臺精裝政策

精裝修成市場主流

今年2月，江蘇常熟的吳笛（化名）兩年前買的新房交房了，但直到現(xiàn)在他還沒有入住新家。吳笛告訴記者，阻礙他入住的原因，主要是精裝修質(zhì)量問題，此外還有裝修風(fēng)格。

“近年來，市區(qū)的新房都是精裝修，毛坯房很難見到，但精裝的房子也有一些質(zhì)量問題，需要修修補補。同時，裝成什么樣都由開發(fā)商決定，一個小區(qū)內(nèi)的裝修風(fēng)格都是“復(fù)制粘貼”，所以只能盡量找些符合自己審美的房子，但即便是這樣，后續(xù)改裝起來也是一個大工程?！眳堑颜f。

CRIC（中國房產(chǎn)信息集團）數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至2022年6月，其重點關(guān)注的50家房企在一線城市精裝修率達(dá)到86%。

新開發(fā)的樓盤中，精裝修為何越來越多？

近年來，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南等許多省市先后出臺了“精裝政策”，不少城市要求未來大部分住宅交付應(yīng)是全裝修。如上海要求從2017年11起，凡出讓的本市新建商品房建設(shè)用地，全裝修住宅面積占新建商品住宅面積（三層及以下的低層住宅除外）的比例為：外環(huán)線以內(nèi)的城區(qū)應(yīng)達(dá)到100%。

據(jù)華東政法大學(xué)教授焦艷鵬介紹，一些地方大力推廣精裝修主要是為了公共利益，即房屋毛坯交付后業(yè)主在裝修過程中有可能造成對小區(qū)其他業(yè)主安寧權(quán)利的侵犯，或者出現(xiàn)建筑施工安全、建筑垃圾污染環(huán)境等問題。

曾在某大型房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營和法務(wù)工作的北京瀛和律師事務(wù)所律師吳春風(fēng)認(rèn)為，推廣精裝修有法律依據(jù)及合理性?！敖ㄖI(yè)的一大發(fā)展方向就是節(jié)能環(huán)保，精裝修房屋由開發(fā)商統(tǒng)一裝修，可以大量采用節(jié)能環(huán)保材料，同時也是為了房屋主體結(jié)構(gòu)的安全考慮。在實踐中，有不少業(yè)主的裝修相當(dāng)野蠻，有的甚至為了做鞋架把承重墻摳出一大塊。如果一棟樓有幾家進行這種野蠻的裝修，遇到地震或其他災(zāi)害等后果不堪設(shè)想。”

開發(fā)商是否有權(quán)決定將新樓盤都做成精裝房？消費者的選擇權(quán)是否會因此受到損害？

吳春風(fēng)說：“開發(fā)商作為商品房的生產(chǎn)者，有權(quán)利在不違反法律法規(guī)的前提下，按照自己的意愿和有利于自己的原則生產(chǎn)產(chǎn)品，因此開發(fā)商將新房做成毛坯交付或者精裝交付都可以，其中不存在‘強制’決定問題?！?/p>

然而，讓不少人頭疼的是，原本準(zhǔn)備“拎包入住”的精裝修房，與交付前的樣板房相比，是買家秀和賣家秀的差別。

精裝修標(biāo)準(zhǔn)不明晰

有開發(fā)商暗度陳倉

2019年9月，甘肅蘭州的蘇女士在蘭州市某小區(qū)全款購買了一套精裝修期房，面積106平方米，當(dāng)時的房價是每平方米6800元。

“這個小區(qū)都是精裝修房，同期同樣地段的毛坯房是每平方米5800元左右。當(dāng)時考慮的是，如果買毛坯房裝修也得花不少錢，還不如買精裝省心省力?！碧K女士說，今年7月1日交房后，她發(fā)現(xiàn)精裝修房存在窗戶關(guān)不嚴(yán)，水表壞了等問題。尤其是廁所和廚房的面磚，很多是空的，鑲嵌得不實，磚體破損，墻體也不平整。

“說是精裝修，實際還不如簡裝，這兩個月我一直在聯(lián)系維修，但交房后開發(fā)商對我們‘冷淡’了許多，每次都說這周一定來修，但直到現(xiàn)在還有很多地方?jīng)]修好?！碧K女士說。

在購買之前，蘇女士曾看過售樓處樣板間，“正是因為對樣板間比較滿意才入的手”。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，像蘇女士這樣被樣板房吸引而選擇精裝修房屋的人不在少數(shù)。

根據(jù)《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》要求，精裝修住宅指在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

但實踐中，由于精裝修問題較多，“買房人苦精裝修質(zhì)量問題久矣”成為越來越多購房人的心聲。記者發(fā)現(xiàn)，在社交軟件和電商平臺，還有專門做精裝修改裝和微改的博主和商家，“精裝修后再裝修”在裝修市場也較為常見。

在天津市某房產(chǎn)中介公司工作了9年的郝峰告訴記者，普通住宅市場上的裝修標(biāo)準(zhǔn)多在每平方米1000元至1500元之間，為了追求舒適和更高的生活品質(zhì)，一些定位較高的房源裝修標(biāo)準(zhǔn)在每平方米2000元以上?！坝袀€今年年底能夠交房的準(zhǔn)現(xiàn)房，毛坯房每平方米均價2.7萬元，精裝每平方米均價3萬元，這算是比較高的精裝標(biāo)準(zhǔn)了。當(dāng)然，再往上還有‘豪裝’，上不封頂?！焙路逭f。

據(jù)CRIC對50家重點關(guān)注房企2021年1月至2022年6月期間在22城的精裝修推盤情況來看，所有推盤項目裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價比值的均值水平在10%，即裝修標(biāo)準(zhǔn)占個人買房成本一成左右。

每平方米多收了這么多裝修費用，為何精裝修房屋的質(zhì)量還得不到保障？

焦艷鵬認(rèn)為，出現(xiàn)上述問題的主要原因是，開發(fā)商和業(yè)主在房屋買賣合同中涉及精裝修標(biāo)準(zhǔn)約定不明確。

“商品房買賣合同往往是格式合同，購房者幾乎不會對合同內(nèi)容進行更改，開發(fā)商為了給自己留下更多利潤空間，往往對上述精裝修標(biāo)準(zhǔn)只作大致約定，為其“暗度陳倉”式的瑕疵履約提供了機會，由此造成購房者在房屋交付后感覺裝修部分物無所值?！苯蛊G鵬說。

在華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法看來，由于我國的精裝修房僅是一種政策性規(guī)定及原則性要求，更無具體的標(biāo)準(zhǔn)與可供操作的規(guī)范，具體要裝修到何種標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商決定，很多開發(fā)商為了逃避辦理預(yù)售許可的限價規(guī)定，把漲價部分算作裝修成本，這既規(guī)避了一手房限價，也損害了消費者利益。

“對于裝修房，許多開發(fā)商通過與業(yè)主簽訂裝修合同或在售房合同中補簽裝修條款，對裝修標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容作出規(guī)定，一般做法是開發(fā)商裝修一個樣板間，居室裝修質(zhì)量會體現(xiàn)在樣板間上?！睏钋诜ㄕf，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。因此，交付給購房者的裝修質(zhì)量，不應(yīng)低于樣板間的質(zhì)量水平。

“但因沒有規(guī)定裝修的最低成本，當(dāng)開發(fā)商最后交付的裝修房與裝修合同約定的標(biāo)準(zhǔn)或與樣板間的裝修質(zhì)量不一致時，業(yè)主很難具體說明本質(zhì)差別，涉及裝修材料的環(huán)保、裝修的實際效果等，消費者不容易舉證，維權(quán)難度大?！睏钋诜ㄕf。

制訂完善驗收標(biāo)準(zhǔn)

解決貨不對板問題

如何解決精裝房貨不對板現(xiàn)象，讓業(yè)主買精裝房后真正省心省力？

“精裝修房是大勢所趨，因此有關(guān)部門和開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急是，多措并舉努力消除消費者的擔(dān)憂和顧慮?！眳谴猴L(fēng)建議，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出臺精裝修商品房管理辦法，制訂精裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)，并將精裝修的驗收納入備案管理；市場監(jiān)督管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善《商品房買賣合同》示范文本，要求開發(fā)商詳細(xì)列出“精裝修清單”，寫明瓷磚、地板、電器開關(guān)、整體櫥柜等主要部分的材料、品牌等內(nèi)容；開發(fā)商與購房人針對精裝修部分簽訂詳細(xì)的補充協(xié)議，將購房人關(guān)心的問題在補充協(xié)議里約定清楚。

今年7月20日，江蘇省高級人民法院向社會公布《全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，其中明確出賣人的銷售廣告、宣傳資料對裝修質(zhì)量要求所作說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。出賣人設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng)。同時，對出現(xiàn)質(zhì)量問題的減價責(zé)任和減少多少價款，明確了判定和計算方法。

楊勤法認(rèn)為，對于利用精裝修房來逃避限價，達(dá)到拆分房價，收取房價之外價款，從而規(guī)避政府限價政策的行為，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格查處。

“消費者在簽訂精裝修房合同時，對相關(guān)條款要仔細(xì)閱讀、理解其中的含義，該寫入合同的條款不要遺漏。如果開發(fā)商與業(yè)主的精裝修合同或商品房預(yù)售合同的精裝修條款沒有約定具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，僅規(guī)定了裝修的報價，房屋交付時，業(yè)主對裝修的實際成本質(zhì)疑的，開發(fā)商應(yīng)該提供實際裝修成本的依據(jù)，沒有達(dá)到報價標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！睏钋诜ㄕf。

在吳春風(fēng)看來，維權(quán)的前提是有證據(jù)。作為業(yè)主首先要保存好商品房買賣合同簽訂前后所有與該房屋有關(guān)的證據(jù)，其中開發(fā)商承諾但沒有寫進合同里的證據(jù)特別重要。比如，有的開發(fā)商會通過沙盤模型、戶型圖、樣板間、微信公眾號等方式宣傳精裝修的效果，相關(guān)材料要保留好；與售樓代表的微信聊天記錄也不應(yīng)該隨意刪除。

此外，如果精裝房入住一段時間后才發(fā)現(xiàn)問題，仍可以要求進行維護?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，裝修工程的最低保修期限為二年?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》也有相同的規(guī)定。精裝修房屋裝修部分的保修期限應(yīng)最低為2年，房屋本身的部分則遵循相關(guān)規(guī)定，如衛(wèi)生間的防水為5年。

“對于保修的標(biāo)準(zhǔn)，法律法規(guī)中沒有具體規(guī)定。但在實踐中，保修就是以解決業(yè)主的問題為標(biāo)準(zhǔn)，我曾代理過一起墻體發(fā)霉的案件，開發(fā)商希望在屋里貼保溫層，這樣節(jié)省很多資金，還便于施工，但業(yè)主們不同意，最終整個樓盤都在外面貼了一層保溫材料?！眳谴猴L(fēng)說。

除了精裝修質(zhì)量問題，二次收費問題也飽受詬病。

在某第三方投訴平臺上，記者看到了針對蘭州市某小區(qū)交房過程中出現(xiàn)違規(guī)收費涉嫌合同欺詐的集體投訴。

蘇女士稱，在購買該處精裝房屋和不存在二次裝修的情況下，物業(yè)強制收取業(yè)主每平方米6元的裝修垃圾清理費以及每平方米3.5元的裝修服務(wù)費，并且要先交一年物業(yè)費，不交錢不讓業(yè)主的大件物品進入小區(qū)，不交錢不給鑰匙。在跟銷售方和物業(yè)協(xié)商多次，遲遲不見整改解決方案。

接受采訪的專家認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主需要裝修裝飾房屋的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。由此可見，在裝修房屋的過程中，物業(yè)只有告知的義務(wù)，沒有收費的權(quán)利。

楊勤法說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)公司除收取物業(yè)管理費及其他代收費用外，不能額外向業(yè)主收取不存在的裝修垃圾清運費、裝修服務(wù)費等。對于物業(yè)及開發(fā)商的這類收費，業(yè)主可以向相關(guān)部門投訴，如果開發(fā)商以不交費就不給鑰匙相威脅，消費者可以要求開發(fā)商承擔(dān)沒有按時交付房屋的違約責(zé)任。