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法治日報記者 徐偉倫 見習(xí)記者 白楚玄

近年來，隨著我國鄉(xiāng)村振興建設(shè)戰(zhàn)略不斷推進，農(nóng)村改革展現(xiàn)出巨大的活力，農(nóng)民收入持續(xù)增加，這也帶動了農(nóng)村建房市場的繁榮發(fā)展。與此同時，基于農(nóng)村建房相關(guān)主體之間各自立場和利益的不同，相應(yīng)的摩擦和糾紛也逐漸增多。此類案件的爭議焦點主要集中在房屋質(zhì)量問題、施工增減項的認定、超期完工損失的認定以及停工損失認定等方面。

《法治日報》記者梳理了近年來北京市順義區(qū)人民法院審理的幾起涉及農(nóng)村建房施工合同糾紛的典型案例，以期通過以案釋法，減少和預(yù)防農(nóng)村建房施工合同糾紛，促進農(nóng)村建房市場良性運轉(zhuǎn)，助力鄉(xiāng)村振興。

口頭承諾贈送項目

房主承擔(dān)舉證義務(wù)

許多準備建房的村民在選擇施工方時，往往會通過熟人介紹，或是向在建房屋的左鄰右舍詢問打聽?；诒舜酥g的良好信任關(guān)系，房主與施工方就建房的諸多事項大多都會以口頭方式約定，而非落實于書面合同中，這就很可能為日后取證留下隱患。

2021年4月5日，房主吳某與施工方姚某簽訂委托蓋房協(xié)議書，載明“吳某委托姚某包工包料蓋平房，每平方米1300元”。事后，吳某支付工程款15萬元，但姚某要求吳某還需支付包括化糞池在內(nèi)的剩余工程款38688元。后因雙方協(xié)商未果，姚某將吳某起訴至法院。

“姚某曾承諾免費給我安裝走道門，但實際未安裝，應(yīng)當退還相應(yīng)費用；姚某還提出過，化糞池包含于下水工程之中，無需額外付費，因此不應(yīng)屬于增項。”吳某辯稱，關(guān)于安裝走道門的問題，姚某曾口頭承諾免費為其安裝，但姚某對此不認可。

基于此，吳某提出反訴，要求姚某返還他多付的1.3萬元工程款，并賠償需要整改的工程費用3.8萬元。

順義法院經(jīng)審理認為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對于增項是否約定為贈送項目的舉證義務(wù)在發(fā)包方，即本案中的房主吳某。安裝走道門是否屬于贈送項目在合同中沒有明確約定，且吳某并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故法院對于贈送項目的主張不予支持。

關(guān)于化糞池是否屬于增項的問題，法院認為，由于協(xié)議書并未就化糞池項目進行約定，雖然雙方承包方式為包工包料，但并無法解讀出姚某需要承擔(dān)該施工內(nèi)容，且吳某也未提交相關(guān)證據(jù)予以證明，故法院認定化糞池屬于增項部分，因雙方無法就化糞池的沙子水泥費用及人工費達成一致，法院將酌情予以確定。

最終，法院判令吳某支付姚某工程款28000元，駁回姚某、吳某其他訴訟請求。

順義法院牛欄山法庭庭長胡泊稱，司法實踐中，在磋商階段，施工方為了能盡快促成建房合同的訂立，往往會口頭許諾贈送房主某些施工項目。但對于口頭承諾贈送的施工項目，當事人往往會遺漏在合同中進行約定，部分項目與某些合同通常載明的施工項目具有連貫性，也極易被房主忽略，如化糞池、下水井與下水工程具有連貫性，許多涉案合同中未就化糞池、下水井進行約定。此外，普遍存在對于部分贈送施工項目的贈送內(nèi)容不明確的情況，例如壘院墻、平整院子等，施工方稱贈送該類項目的本意通常是免去人工費用，但房主卻認為是包工包料，導(dǎo)致雙方對費用產(chǎn)生分歧。

胡泊提醒，對于建房施工中所有增減項，雙方都應(yīng)當明確記載于書面合同中，避免口頭約定的出現(xiàn)，防止因合同事項約定不明導(dǎo)致爭議事項在庭審無據(jù)可依。

新增項目影響進度

建房工期理應(yīng)延長

在施工階段，由于實際建造情況或房主新要求變更施工項目導(dǎo)致工期延誤，使得房主與施工方在結(jié)算時對相關(guān)費用產(chǎn)生分歧，這種情況應(yīng)當如何計算工程款？

2021年3月15日，李某與韓某簽訂《房屋建設(shè)協(xié)議書》，約定李某為韓某建房，包工包料，工期至當年的11月底。然而，李某到2022年2月才完工。

韓某認為，李某完工時間不符合約定期限，故訴至法院，要求李某賠償其損失10萬元。李某辯稱，大部分項目按約定于2021年11月完工，但在施工過程中，韓某不斷要求增加或變動項目，并且欠付工程款，導(dǎo)致工程于2022年2月才施工完畢。因此，韓某不應(yīng)按照合同約定的工期主張違約責(zé)任，應(yīng)按照實際情況確定工期。

關(guān)于工期確定的問題，順義法院審理認為，本案中，雖然雙方事先已在合同中對于建房工期進行了明確約定，但實際施工中出現(xiàn)了許多合同外的新增項目或變更項目，導(dǎo)致現(xiàn)實情況與合同約定的施工進度不相符。此時如果仍要求韓某按合同約定的施工進度完工將有失公允，應(yīng)按照施工的實際情況合理確定期限。

據(jù)此，順義法院判決駁回了李某的訴訟請求。

順義法院牛欄山法庭法官張婷表示，工期控制是農(nóng)村建房過程中極容易出現(xiàn)問題的部分。因此，施工方與房主應(yīng)該在合同中明確總工期，以及相應(yīng)的違約責(zé)任，以便矛盾糾紛出現(xiàn)后依約解決。對于施工方而言，應(yīng)制作施工進度計劃表，編制本次建房施工進度計劃，明確各工序的完成時間，每個進度完成后由房主簽字確認，以便有效地對工程進度進行控制。同時，合同履行中如出現(xiàn)因一方原因?qū)е碌拈L時間停工或者頻繁停工，雙方應(yīng)當對工期是否延后進行重新約定并留存證據(jù)，避免事后引發(fā)糾紛。

質(zhì)量標準約定不明

存在瑕疵酌情減款

農(nóng)村自建房缺少統(tǒng)一施工標準，能否對標國家商品房質(zhì)量標準去驗收？

2020年8月14日，王某與張某簽訂合同，約定王某包工包料對張某的農(nóng)村房屋進行翻蓋裝修。施工完成后，張某以建房工程存在線盒留得不夠、窗戶口不正、墻面凹凸不平等瑕疵，不符合國家商品房建筑標準為由，未按期支付工程款。

因為這筆工程款爭議，王某與張某產(chǎn)生了糾紛，王某妻子在索要工程款過程中與張某發(fā)生肢體沖突，造成王某妻子受傷。隨后，王某起訴至法院，要求張某支付工程款25000元。

順義法院審理后認為，根據(jù)雙方簽訂的合同內(nèi)容和能夠確認的增減項綜合判定，被告張某確系欠付原告王某工程款25000元。同時，張某所稱工程瑕疵的情形也的確存在，但鑒于農(nóng)村建房的施工合同關(guān)于質(zhì)量標準通常約定不明，加之農(nóng)村建房過程中通常無監(jiān)理單位，因此不應(yīng)以國家商品房建筑標準來要求農(nóng)村建房施工項目的質(zhì)量。

最終，法院根據(jù)實際情況酌情認定施工瑕疵，并從工程款中予以扣減，判決張某支付王某工程款18000元。

張婷提醒，農(nóng)村建房施工過程中，當雙方發(fā)生矛盾時，實踐中往往出現(xiàn)施工方召集家人、工人等去房主家討薪，房主方則以扣留工具、故意躲避等方式回應(yīng)，以上行為不僅無益于問題的解決，反而會進一步激化矛盾。因此，在此種情況下，雙方首先應(yīng)當基于誠實信用的契約精神，對瑕疵工程進行修補，修補不成的協(xié)商扣減金額，協(xié)商不成的再通過法律途徑依法維權(quán)，合理表達自身訴求。

對于維權(quán)中常見的申請鑒定事宜，胡泊表示，據(jù)統(tǒng)計，在順義法院近四年受理的該類案件中，70%案件的當事人在起訴之初都曾申請工程量鑒定或者工程質(zhì)量鑒定，但最終實際啟動司法鑒定的案子卻是寥寥無幾，主要原因是鑒定的啟動條件和成本都超出當事人認知。首先，多數(shù)情況下鑒定機構(gòu)會要求當事人提供施工圖紙，然而許多案件中施工方連草圖都無法提供，這將直接導(dǎo)致鑒定無法啟動；其次，鑒定成本過高，據(jù)統(tǒng)計，60%案件的結(jié)案標的均在10萬元以下，而此類案件最低鑒定費用是1萬元，這就意味著大部分案件的鑒定費用已高于雙方的爭議款項?；诖?，經(jīng)法官釋法說明，當事人衡量訴訟成本后大多會選擇放棄鑒定申請。

胡泊稱，自建房屬專業(yè)工種，建議房主在開工前了解必要建筑裝修知識，或者聘請專業(yè)監(jiān)理進行全過程監(jiān)督。房主在發(fā)現(xiàn)房屋建造出現(xiàn)問題時要及時與施工方進行溝通、立即修正，避免造成不可逆的損失、日后引發(fā)矛盾糾紛，同時要注意留存溝通過程及處理結(jié)果的相關(guān)證據(jù)，以作日后維權(quán)之用。

為進一步延伸法院職能，加強訴源治理，順義法院于近期制作并發(fā)布了《農(nóng)村建房施工合同風(fēng)險告知書》，為雙方簽訂合同前提供參考，提示大家合同中至少應(yīng)涵蓋告知書所提示內(nèi)容，讓所簽合同切實成為維護雙方合法權(quán)益的法律保障，預(yù)防農(nóng)村建房糾紛發(fā)生。

民法典相關(guān)規(guī)定

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第五百四十三條 當事人協(xié)商一致，可以變更合同。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

民事訴訟法相關(guān)規(guī)定

第六十七條 當事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當調(diào)查收集。

人民法院應(yīng)當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。

老胡點評

隨著鄉(xiāng)村振興的推進，村民改造舊房、建設(shè)新房的意愿十分高漲，農(nóng)村建房市場也隨之呈現(xiàn)出繁榮興旺景象。目前我國農(nóng)村居民大多還是在自家宅基地上建設(shè)住房，由此而引發(fā)的矛盾糾紛也主要在房屋施工建設(shè)方面。從本期案例中我們可以看到，在房屋建設(shè)過程中，由于房主與施工方在建設(shè)工期、房屋質(zhì)量、應(yīng)付價款等方面理解不一，往往會造成糾紛并訴至法院。

農(nóng)村建房市場之所以糾紛多發(fā)，一方面在于一些村民的法律知識欠缺，在簽訂、履行房屋建設(shè)合同過程中存在許多漏洞和違約問題。另一方面，在農(nóng)村建房市場領(lǐng)域目前還缺乏明確完善的質(zhì)量標準，施工監(jiān)理、竣工驗收等方面的制度也尚付闕如，成為矛盾糾紛發(fā)生的根源，甚至成為安全事故的隱患。

鄉(xiāng)村振興，法治同行。在推進鄉(xiāng)村振興進程中，要重視法治的引領(lǐng)、保障作用，應(yīng)加強宣傳普及民法典，使民法典中有關(guān)合同簽訂與履行的知識和觀念深入人心。同時，還應(yīng)盡快完善、健全農(nóng)村房屋建設(shè)市場立法和制度，不斷降低施工監(jiān)理和質(zhì)量鑒定成本，從源頭上減少矛盾糾紛和安全事故的發(fā)生。（胡勇）