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購(gòu)房時(shí)，學(xué)區(qū)、地鐵交通、配套醫(yī)院等設(shè)施會(huì)吸引很多消費(fèi)者眼球。購(gòu)買(mǎi)了“學(xué)區(qū)房”卻無(wú)法兌現(xiàn)承諾，消費(fèi)者如何維權(quán)？維權(quán)能成功嗎？

購(gòu)房人

地產(chǎn)公司存在虛假銷(xiāo)售，應(yīng)賠償房?jī)r(jià)下跌損失

王某（乙方）與某地產(chǎn)公司（甲方）于2018年5月30日簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的XX號(hào)樓XX號(hào)商品房，用途為住宅。合同簽訂后，王某依約向某地產(chǎn)公司支付了房款。王某于2020年9月30日接收房屋。

王某表示，某地產(chǎn)公司在售樓過(guò)程中，重點(diǎn)宣傳了XX或XX九年一貫制中小學(xué)校。這所小學(xué)是重點(diǎn)小區(qū)，對(duì)合同的訂立和房屋價(jià)格有重大影響，也是吸引自己簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要因素。

在2020年4月8日，商品房所在轄區(qū)內(nèi)教育局出具一份《情況說(shuō)明》，明確王某購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)并不屬于其所宣傳的XX小學(xué)片內(nèi)，而是屬于另外一所普通小學(xué)的區(qū)片。王某認(rèn)為，某地產(chǎn)公司在售樓過(guò)程中存在虛假宣傳，宣傳承諾事項(xiàng)未兌現(xiàn)，且小區(qū)樓盤(pán)因地產(chǎn)公司的虛假宣傳導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，該公司應(yīng)賠償損失。

據(jù)此，王某將某地產(chǎn)公司訴至法院，提出40余萬(wàn)元的違約損害賠償，并提交了相關(guān)證據(jù)材料。

地產(chǎn)公司

售樓人員并未作出“學(xué)區(qū)房”承諾，售樓合同及補(bǔ)充協(xié)議明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)

訴訟過(guò)程中，某地產(chǎn)公司向法院提交了王某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件。其中，該合同附件六補(bǔ)充協(xié)議第1條約定：“對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以及對(duì)于商品房?jī)r(jià)格有重大影響的因素，買(mǎi)賣(mài)雙方均已在商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，不存在遺漏情況，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)，凡在簽約前買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方通過(guò)口頭、書(shū)面、實(shí)物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書(shū)、示范單位、沙盤(pán)、模型等）所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣(mài)人的售樓書(shū)、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)……”。補(bǔ)充協(xié)議第30條第（2）項(xiàng)約定，“出賣(mài)人對(duì)規(guī)劃建設(shè)范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說(shuō)明或介紹，僅為買(mǎi)受人提供參考信息，不構(gòu)成出賣(mài)人的允諾”。上述內(nèi)容字體均加黑并標(biāo)注下劃線(xiàn)。

此外，某地產(chǎn)公司表示，在王某與某地產(chǎn)公司雙方簽約前，2018年5月27日，王某簽署一份由某地產(chǎn)公司出具的《教育設(shè)施不確定信息告知書(shū)》，該告知書(shū)對(duì)社區(qū)與教育設(shè)施對(duì)應(yīng)關(guān)系、辦學(xué)主體與辦學(xué)性質(zhì)、招生規(guī)模與容量、教學(xué)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃、建設(shè)與開(kāi)學(xué)時(shí)間、個(gè)體因素、信息來(lái)源及更新等方面進(jìn)行告知，某地產(chǎn)公司亦明確在簽署本項(xiàng)目《認(rèn)購(gòu)書(shū)》前已完整閱讀該告知書(shū)相關(guān)信息，并對(duì)不確定信息完全理解。

某地產(chǎn)公司表示，銷(xiāo)售人員在售樓過(guò)程中也未作出任何明確主動(dòng)的承諾，公司不存在虛假宣傳的事實(shí)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！痹摋l款對(duì)廣告的范圍有明確的界定，而王某的證據(jù)大多為所謂銷(xiāo)售人員或其他人員的宣傳及介紹，該載體明顯不符合該司法解釋第三條規(guī)定的廣告的種類(lèi)，不能視為要約并進(jìn)而構(gòu)成合同內(nèi)容。因此，公司在售樓過(guò)程中并不存在虛假宣傳。

一審

合同內(nèi)容未有配備學(xué)校的約定，不能認(rèn)定某地產(chǎn)公司存在虛假宣傳

法院認(rèn)為，本案雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為某地產(chǎn)公司是否作出了涉訴小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)配備XX或XX九年一貫制中小學(xué)校的承諾。

教育設(shè)施規(guī)劃建設(shè)、學(xué)區(qū)的劃分屬于政府相關(guān)主管部門(mén)的職責(zé)范圍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能左右當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃。法院認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，不能盲目根據(jù)廣告、宣傳，首先應(yīng)了解相關(guān)政策，如果購(gòu)房人認(rèn)為學(xué)區(qū)是其決定購(gòu)房的重要因素，應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商單獨(dú)約定相關(guān)條款及違約責(zé)任，將廣告明示的事項(xiàng)寫(xiě)入合同中。王某與某地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，相關(guān)內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。在補(bǔ)充協(xié)議中約定“對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以及對(duì)于商品房?jī)r(jià)格有重大影響的因素，買(mǎi)賣(mài)雙方均已在商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，不存在遺漏情況。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)，凡在簽約前買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方通過(guò)口頭、書(shū)面、實(shí)物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書(shū)、示范單位、沙盤(pán)、模型等）所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣(mài)人的售樓書(shū)、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)……”。然而，這些在該合同中并未有配備。

王某提供的證據(jù)不足以證實(shí)某地產(chǎn)公司作出相應(yīng)具體承諾，故法院對(duì)王某之主張不予采信?，F(xiàn)王某以某地產(chǎn)公司存在涉訴小區(qū)內(nèi)配備XX或XX九年一貫制中小學(xué)校的宣傳承諾事項(xiàng)未兌現(xiàn)為由要求某地產(chǎn)公司賠償損失，但某地產(chǎn)公司對(duì)此不予認(rèn)可，王某提交的證據(jù)不足以證實(shí)其主張的上述因素對(duì)其簽訂合同購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)生重大影響，為唯一或直接影響其決定是否購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵因素，且即使是為學(xué)區(qū)房而出資購(gòu)買(mǎi)涉訴房產(chǎn)，因決定房屋價(jià)格的因素很多包括小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)配套、周邊的公共資源等，王某也不能證明對(duì)此宣傳支付了高額的對(duì)價(jià)。故王某的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。據(jù)此，法院一審駁回了王某的訴求。

王某不服，提起上訴。

上訴

購(gòu)房合同格式條款顯失公平，損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益

王某認(rèn)為，一審判決認(rèn)定的事實(shí)中，大部分內(nèi)容為某地產(chǎn)公司基于優(yōu)勢(shì)地位提供的格式條款，而該格式條款對(duì)雙方之間的權(quán)利義務(wù)極不公平，損害了自己的合法權(quán)益。某地產(chǎn)公司在售樓過(guò)程中重點(diǎn)宣傳XX或XX九年一貫制中小學(xué)校，對(duì)合同的訂立和房屋價(jià)格有重大影響，而在簽訂合同時(shí)，制定上述宣傳內(nèi)容不作為雙方權(quán)利義務(wù)的格式條款，對(duì)購(gòu)房人極不公平。且某地產(chǎn)公司未舉證證明在簽約過(guò)程中對(duì)自己盡到了提示或說(shuō)明義務(wù)，故合同的相關(guān)條款不成為合同內(nèi)容。

王某表示，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)涉及我國(guó)法律、司法解釋有關(guān)格式條款如何處理、商品房出賣(mài)人就相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的效力如何認(rèn)定、締約過(guò)失責(zé)任如何承擔(dān)的規(guī)定，一審判決未適用上述規(guī)定，導(dǎo)致判決結(jié)果沒(méi)有合理依據(jù)。

二審中，某地產(chǎn)公司提交了一份當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理局于2021年7月19日作出的行政處罰決定書(shū)，該處罰決定書(shū)載明：“結(jié)合調(diào)查結(jié)果認(rèn)定，無(wú)證據(jù)證明當(dāng)事人在該項(xiàng)目的宣傳中存在入駐XX、XX等名校的宣傳行為?！眻?zhí)法人員通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售人員的詢(xún)問(wèn)調(diào)查查明：“銷(xiāo)售人員齊某、張某、曹某三人稱(chēng)未曾向業(yè)主提及XX或XX九年一貫的學(xué)校，劉某、賈某、王某三人在口述介紹該項(xiàng)目的教育配套設(shè)施過(guò)程中，有九年一貫制學(xué)校，并介紹可能是XX、XX等名校入駐等情況，并不確定是哪一所，并且他們第三方銷(xiāo)售人員只是將有意向購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶(hù)帶領(lǐng)至售樓處，然后由售樓處的自有銷(xiāo)售人員對(duì)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行講解和最終的簽訂合同事宜，第三方銷(xiāo)售人員不參與客戶(hù)到售樓處后的其他事項(xiàng)?！?/P>

對(duì)于此份證據(jù)，法院認(rèn)為，對(duì)于處罰決定書(shū)的真實(shí)性應(yīng)予以確認(rèn)，對(duì)于調(diào)查的過(guò)程及認(rèn)定的事實(shí)予以參考。

二審中，王某就案涉項(xiàng)目及鄰近項(xiàng)目申報(bào)價(jià)變動(dòng)情況，向本院申請(qǐng)調(diào)查令，用以證明在涉案項(xiàng)目確定無(wú)法配備XX或XX九年一貫制學(xué)校后價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下降，給王某造成了巨大的損失。

根據(jù)調(diào)取的信息顯示，總體看，案涉項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)自2018年至2020年呈下行趨勢(shì)，但2021年的申報(bào)價(jià)較2020年又出現(xiàn)一定程度的上漲。

對(duì)此，某地產(chǎn)公司表示，房屋價(jià)格浮動(dòng)系市場(chǎng)因素導(dǎo)致，與王某主張的虛假宣傳沒(méi)有任何關(guān)系。

二審

購(gòu)房人提交的相關(guān)證據(jù)，不足以證實(shí)某地產(chǎn)公司存在違約行為

二審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：某地產(chǎn)公司是否作出過(guò)涉案項(xiàng)目配備XX或XX九年一貫制學(xué)校的承諾及該公司是否存在違約行為。

關(guān)于某地產(chǎn)公司是否存在違約行為。雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中并未就涉案項(xiàng)目?jī)?nèi)配備XX或XX九年一貫制學(xué)校進(jìn)行明確約定，王某主張某地產(chǎn)公司在合同之外作出過(guò)涉案小區(qū)內(nèi)配備XX或XX九年一貫制學(xué)校的說(shuō)明和允諾，但其提供的證據(jù)不足以證明被上訴人曾通過(guò)廣告、宣傳資料等方式向上訴人明確作出過(guò)該小區(qū)必定配備XX或XX九年一貫制學(xué)校的說(shuō)明和允諾。在某地產(chǎn)公司公眾號(hào)的宣傳中，該公眾號(hào)中僅出現(xiàn)“九年一貫制小學(xué)”字樣，并未明確指出該學(xué)校位置在地塊內(nèi)還是地塊外，也未明確是否系其引進(jìn)，更未直接宣傳是XX或XX的九年一貫制學(xué)校。關(guān)于銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售過(guò)程中是否有承諾XX、XX九年一貫制學(xué)校的事實(shí)，王某提供了與銷(xiāo)售人員的聊天記錄，擬證明銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中承諾會(huì)配備XX或XX九年一貫制學(xué)校，一方面，該允諾本身并非確定的承諾，大多是“在談”“有可能”“如果”“一旦”“預(yù)計(jì)”“盡量引進(jìn)”等字眼，未明確表明涉案項(xiàng)目一定會(huì)配備XX或XX九年一貫制學(xué)校；另一方面，作出該承諾的大都是第三方銷(xiāo)售公司的銷(xiāo)售人員，而根據(jù)行政處罰調(diào)查過(guò)程中第三方銷(xiāo)售人員的陳述，第三方銷(xiāo)售公司只是將客戶(hù)帶領(lǐng)到售樓處，具體的銷(xiāo)售講解工作及簽訂合同事宜，第三方銷(xiāo)售人員并不參與?，F(xiàn)并無(wú)證據(jù)證明某地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員在樓盤(pán)講解過(guò)程中及簽訂合同環(huán)節(jié)明確做出了配備XX或XX九年一貫制學(xué)校的承諾。據(jù)此，法院認(rèn)為，王某提供了較多證據(jù)擬證明某地產(chǎn)公司做出過(guò)涉案項(xiàng)目配備XX或XX九年一貫制學(xué)校的允諾，但以上證據(jù)尚不足以認(rèn)定該地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售過(guò)程中明確作出過(guò)該承諾。

其次，關(guān)于涉案項(xiàng)目是否對(duì)房屋價(jià)格存在影響問(wèn)題。在王某已簽署《教育設(shè)施不確定告知書(shū)》的情形下，如學(xué)區(qū)系影響其購(gòu)買(mǎi)該房屋的重要因素，王某應(yīng)與開(kāi)發(fā)商對(duì)此進(jìn)行特別約定；王某亦未提供充足證據(jù)證明學(xué)區(qū)為唯一或直接影響其購(gòu)房的關(guān)鍵因素及對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響。此外，王某提供的涉案項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)信息，擬證明學(xué)區(qū)承諾未兌現(xiàn)導(dǎo)致涉案項(xiàng)目房?jī)r(jià)大幅下降，但房?jī)r(jià)下降受多方因素影響，王某未舉證證明系因?qū)W區(qū)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，且從調(diào)取申報(bào)價(jià)來(lái)看，2021年的申報(bào)價(jià)又有了一定程度的上漲，故不能證明房?jī)r(jià)波動(dòng)系由學(xué)區(qū)因素導(dǎo)致。因此，王某雖主張相應(yīng)損失，但并未對(duì)其實(shí)際損失情況及該損失與其主張的學(xué)區(qū)因素之間的因果關(guān)系進(jìn)行充分舉證。

就本案的案由和法律適用問(wèn)題，王某主張某地產(chǎn)公司提供涉案項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有“九年一貫制”學(xué)校的虛假情況，給其造成損失，認(rèn)為本案的案由應(yīng)增加締約過(guò)失責(zé)任糾紛，應(yīng)同時(shí)適用有關(guān)締約過(guò)失責(zé)任糾紛的法律規(guī)定處理本案。締約過(guò)失責(zé)任是當(dāng)事人違反先合同義務(wù)應(yīng)依法承擔(dān)的民事責(zé)任。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：1.假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2.故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；3.有其他違背誠(chéng)信原則的行為。如前所述，某地產(chǎn)公司并未作出過(guò)涉案項(xiàng)目配備XX或XX九年一貫制學(xué)校的承諾。也即，被上訴人不存在因違反先合同義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的行為，一審法院按照商品房預(yù)售合同糾紛審理本案，并無(wú)不當(dāng)。

二審法院認(rèn)為，王某的上訴主張并不能成立，判決駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

我省已明確嚴(yán)禁以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”等需審慎考慮

實(shí)踐中，因開(kāi)發(fā)商以重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等噱頭售賣(mài)商品房引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。其中，由以學(xué)區(qū)房引發(fā)的糾紛最為明顯，但勝訴者很少。究其原因，在于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì)避免出現(xiàn)關(guān)于學(xué)區(qū)、配套醫(yī)院等字眼。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

購(gòu)房者按照此條司法解釋維權(quán)時(shí)，需留意保存確定的證據(jù)，即開(kāi)發(fā)商在宣傳廣告中的確切承諾。如果開(kāi)發(fā)商的廣告和宣傳資料中的承諾具體確定，而且對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為是合同的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。“可能”“正在建設(shè)”等宣傳內(nèi)容可能會(huì)成為購(gòu)房者維權(quán)路上的“絆腳石”。在實(shí)際購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者若對(duì)是否學(xué)區(qū)房特別重視，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀房屋買(mǎi)賣(mài)合同，查看其中是否有關(guān)于房屋屬于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的特別約定，如果沒(méi)有可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽訂補(bǔ)充合同，特別約定該房屋屬于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)并約定違約責(zé)任。若開(kāi)發(fā)商不愿意與購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充合同，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自行斟酌是否還需要購(gòu)買(mǎi)該房屋。

在我省，石家莊市曾對(duì)該市房企、中介、廣告經(jīng)營(yíng)等單位進(jìn)行集中培訓(xùn)，重點(diǎn)解決涉及“學(xué)區(qū)房”“投資升值”“面積”及“位置”等虛假違法廣告宣傳問(wèn)題，減少房地產(chǎn)虛假違法廣告頻發(fā)亂象。省住建廳也曾就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全流程監(jiān)管發(fā)布相關(guān)文件，規(guī)范商品房交易行為。

（據(jù)河北工人報(bào)消息 河北工人報(bào)記者哈欣）