資訊：小區(qū)公共收益 該歸誰？誰監(jiān)管？
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安徽日報記者 李明杰
收益不透明 易成糊涂賬
“小區(qū)公共收益多少？物業(yè)沒公示,我們也很難知道?！苯?記者在合肥新站高新技術開發(fā)區(qū)實嘉原創(chuàng)生活小區(qū)采訪,居民吳先生對記者說。
吳先生告訴記者,自2010年實嘉原創(chuàng)生活小區(qū)建成時,他就一直住在這里。小區(qū)物業(yè)一直由開發(fā)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)承擔,然而,物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量一直飽受業(yè)主詬病,尤其是小區(qū)公共收益多年來未向業(yè)主公示過,“最近小區(qū)正在成立業(yè)委會,業(yè)委會成立后將代表業(yè)主們進行賬目核查,維護業(yè)主權益。”
小區(qū)公共收益指利用物業(yè)共有部位、共有設施設備進行經(jīng)營性活動獲得的收益。根據(jù)《民法典》第282條規(guī)定:建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。也就是說,《民法典》明確了利用小區(qū)業(yè)主共有場所產(chǎn)生的收入,屬于業(yè)主共有。
實際工作中,很多小區(qū)將公共設施委托給物業(yè)來經(jīng)營管理,業(yè)主并不參與其中。時間長了,這些公共收益容易被實際管理人——物業(yè)企業(yè)支配使用,令眾多業(yè)主淡忘甚至“自動放棄”了這部分權利。記者實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不少小區(qū)公共收益賬目鮮見公布,多數(shù)業(yè)主對物業(yè)公共收益也知之甚少。
“自己平時工作較忙,雖然每天看到小區(qū)進門、電梯等有一些廣告,但也沒多想,以為都是物業(yè)所有?！奔易『戏适鞋幒^(qū)陽光棕櫚園小區(qū)的尤女士告訴記者,其實商品房小區(qū)多多少少都有些收益,但具體包括哪些內(nèi)容,業(yè)主也很難講清楚。
業(yè)內(nèi)人士認為,多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)設施哪些屬于業(yè)主共有財產(chǎn)、哪些收益應歸業(yè)主所有并不了解,物業(yè)服務企業(yè)不主動公開小區(qū)公共收益,容易導致小區(qū)公共收益成為“糊涂賬”。但一旦隨著業(yè)主維權意識的逐漸提高,公共收益的使用往往會成為物業(yè)糾紛的一個焦點。
監(jiān)管力度弱 權益維護難
依據(jù)相關法律法規(guī),未成立業(yè)主大會的,公共收益由建設單位或物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬管理;已成立業(yè)主大會的,公共收益由業(yè)主委員會設立賬戶進行保管,使用公共收益的應當提交業(yè)主大會討論。
然而在實際工作中,對于公共收益的管理一直是物業(yè)監(jiān)管的難點?！靶^(qū)公共收益在保管和使用環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生違法違規(guī)情形,比如物業(yè)服務企業(yè)不單獨列賬、未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自使用公共收益等?！焙戏适惺裆絽^(qū)住建局物業(yè)和租賃管理科副科長徐一鳴介紹說,多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)往往將小區(qū)公共收益與企業(yè)財務放一起進行管理,省時省力,“但這對于業(yè)主以及主管部門而言,要想準確了解小區(qū)有哪些公共收益,相對較難?！?/P>
安徽大學馬克思主義學院社區(qū)發(fā)展研究中心主任吳猛分析認為,實際工作中,許多業(yè)主不愿意或很難單獨對小區(qū)公共收益進行監(jiān)管,往往通過業(yè)委會這一組織。但一方面業(yè)委會本身成立較難,另一方面業(yè)委會本身是自治組織,其事務不屬于行政部門管理,“一旦業(yè)主因公共收益問題與開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)生糾紛,還是走司法程序?！辈贿^,維權過程相對比較艱難。
合肥蜀山區(qū)太陽發(fā)能海岸小區(qū)曾與開發(fā)商和前物業(yè)對簿公堂,歷時近3年,回想起維權之路,業(yè)委會人員還是苦水難消?！皹I(yè)主們數(shù)次出庭作證,期間甚至還遭受開發(fā)商的一些恐嚇,但好在最終勝訴,維護了業(yè)主權益?！碧柊l(fā)能海岸小區(qū)業(yè)委會主任葉云說,既然小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主,還是需要全體業(yè)主齊心協(xié)力共同守護。當然,這也離不開街道、社區(qū)的大力支持。
《安徽省物業(yè)管理條例》中規(guī)定,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責之一就包括協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間關系,調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛。記者采訪中發(fā)現(xiàn),由于很多地方基層監(jiān)管力量薄弱,業(yè)主相關維權行為還是較難得到相關部門有效支持。一位基層干部透露,公共收益主要靠小區(qū)業(yè)委會來進行監(jiān)管,基層住建部門和社區(qū)一般不主動介入。
打好組合拳 守牢“明白錢”
真正使公共收益取之于公、用之于公,還得破解小區(qū)公共收益監(jiān)管上的難題。
一些地方也探索出公共收益監(jiān)管新模式,創(chuàng)新建立共管賬戶,規(guī)范保管、使用程序,讓小區(qū)公共收益更“透明”。合肥市蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)紅皖家園小區(qū)于2019年試點設立小區(qū)公共收益“共管賬戶”,如今小區(qū)公共收益透明,物業(yè)與業(yè)主關系融洽?！靶^(qū)設立共管賬戶管理公共收益讓公共收益更加透明,我們業(yè)主也更放心。居委會直接參與到公共收益的管理,能促使公共收益使用更加規(guī)范,用在我們小區(qū)的管理和建設上,把小區(qū)管理得更好。”紅皖家園小區(qū)業(yè)主代表劉雪萍說。
據(jù)了解,該小區(qū)公共收益“共管賬戶”由社區(qū)和業(yè)主委員會共同管理,使用公共收益時,需由社區(qū)指導和監(jiān)督業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議,討論通過后,共管雙方均同意,方可提取公共收益。同時,雙方定期將公共收益的收支情況向全體業(yè)主公告。
記者在該小區(qū)業(yè)委會辦公室電腦上看到,每筆賬目收支日期、事項、責任人等清晰明了?！肮彩找尜~目每季度公布一次,只要有業(yè)主想了解,隨時可聯(lián)系業(yè)委會成員進行查賬?！毙^(qū)業(yè)委會主任韓榮柱說,目前小區(qū)整個公共收益管理平穩(wěn),業(yè)主認可,物業(yè)也支持,“如今的物業(yè)還墊付了一筆資金幫助改善小區(qū)公共設施和管理?！?/P>
“目前而言,在公共收益歸屬方面,相關法律已經(jīng)進行了明確,但后續(xù)業(yè)主維權之路較為曲折,容易陷入有法難‘落實’的尷尬境地。”吳猛建議,為更好保障業(yè)主在小區(qū)公共收益方面的權益,要加強前期物業(yè)合同的規(guī)范制定與管理,以合同形式明確小區(qū)公共收益權屬和管理情況,一旦發(fā)生權益糾紛時,可依據(jù)合同進行維權。
值得注意的是,近日,《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定(草案征求意見稿)》正在公開向社會征求意見,其中擬“將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設和社區(qū)治理體系”。在徐一鳴看來,這將為小區(qū)物業(yè)管理尤其小區(qū)公共收益監(jiān)管提供更完善的政策依據(jù),提升對公共收益管理和使用的監(jiān)管力度,讓公共收益能真正造福于民。
標簽： 公共收益
