業(yè)主遇到這些問題，該如何維權(quán)？民法典為您解答！
小區(qū)物業(yè)以電梯到年限為由，口頭通知業(yè)主出錢，換物業(yè)定好價格的電梯，還對業(yè)主提出的質(zhì)疑不予回應(yīng)……
遇到這事兒該咋辦？民法典這樣規(guī)定！
案例一
“小區(qū)物業(yè)口頭通知業(yè)主出錢，換物業(yè)定好價格的電梯（原因就是電梯到年限了），且沒有政府部門出具的任何文件。對于更換的電梯品牌和價格，業(yè)主存有異議，物業(yè)拒不溝通，用強行停電梯來威脅業(yè)主。對此，業(yè)主該怎么辦？”
物業(yè)更換已經(jīng)提前定好價格的電梯，同時用強行停運電梯來威脅業(yè)主們出錢的做法是違法的。
首先，目前我國還沒有出臺關(guān)于電梯整體報廢使用年限的規(guī)定。物業(yè)認(rèn)為電梯到年限了是沒有法律依據(jù)的。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》第四十條的規(guī)定，特種設(shè)備檢驗機構(gòu)可以通過對電梯進(jìn)行安全性能檢驗，來判斷電梯是否到年限了。業(yè)主可以要求物業(yè)主動向當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)量技術(shù)檢驗中心部門提出電梯安全檢測的申請并出具檢測報告。
其次，根據(jù)上述檢測報告確定電梯需要更換的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，通過招標(biāo)或其他方式確定更換電梯的品牌和價格。《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，更換電梯屬于業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。也就是說，物業(yè)無權(quán)單方面決定更換電梯的品牌和價格，更不能通過強行停運電梯來威脅業(yè)主。對于物業(yè)的行為，業(yè)主可向住建部門進(jìn)行投訴，對物業(yè)公司的上述違法行為進(jìn)行監(jiān)督管理。
最后，根據(jù)民法典二百八十一條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。因此，更換電梯是可以啟動維修基金的。
案例二
“住戶在我家樓頂種菜，我懷疑是種菜導(dǎo)致雨水沒及時排出，從而造成墻體滲水現(xiàn)象，多次找到物管和社區(qū)都無法解決，他們給出的答復(fù)是沒有執(zhí)法權(quán)，我想過起訴對方種菜的住戶，但又考慮到會破壞鄰里關(guān)系，該怎么辦？”
首先，你可以通過房屋安全司法鑒定所對墻體等發(fā)生滲水現(xiàn)象的主要原因進(jìn)行鑒定。如果經(jīng)鑒定是因為房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的，且房屋在保修期內(nèi)，你可以向開發(fā)商主張修復(fù)和賠償損失，如果過了保修期，你可以申請啟動房屋維修基金。
根據(jù)民法典和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)的樓頂是業(yè)主的共有部分，未經(jīng)業(yè)主共同決定，不能成為某個住戶的私家菜園，該住戶在樓頂種菜的行為，已經(jīng)侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。如果有鑒定意見表明，該住戶的種菜行為與墻體滲水之間存在因果關(guān)系的，在和該住戶溝通無果的情況下，你可以向法院提起訴訟要求鄰居排除妨礙并賠償損失，起訴前注意準(zhǔn)備鑒定意見以及相關(guān)照片或視頻等證據(jù)來證明你的主張。
另外，根據(jù)《物業(yè)管理條例》以及《物業(yè)服務(wù)合同》，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)對損害業(yè)主合法權(quán)益的行為負(fù)有及時制止的義務(wù)，因此，物業(yè)應(yīng)當(dāng)積極采取合理措施制止該住戶在樓頂?shù)姆N菜行為。在你找物業(yè)管理員對該住戶的行為進(jìn)行管理的時候，物業(yè)以沒有執(zhí)法權(quán)作為推脫的，屬于物業(yè)消極不作為，你可以依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》起訴物業(yè)公司履行其義務(wù)。
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