天風(fēng)證券：預(yù)計(jì)一線城市房地產(chǎn)政策放松仍會較為謹(jǐn)慎 大幅放松的概率有限
天風(fēng)證券研報(bào)表示，總結(jié)來看，724政治局會議以后出臺的房地產(chǎn)政策有以下幾個特征：一是從房地產(chǎn)政策調(diào)整進(jìn)度來看，一線城市普遍較為謹(jǐn)慎，可能與一線城市財(cái)政壓力相對較小、房地產(chǎn)政策對其他城市的虹吸影響較大有關(guān)；二是二線城市更傾向于通過放松公積金使用條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼的方式來進(jìn)行調(diào)整。三是整體來看，發(fā)放購房補(bǔ)貼或者放松公積金使用條件是目前主要的調(diào)整方案，尤其是購房補(bǔ)貼，比如浙江金華對今年8-9月購房的居民根據(jù)面積不同發(fā)放合同成交金額0.8%-1.2%的補(bǔ)貼，浙江蘭溪對今年8-9月購買新房的居民發(fā)放合同成交金額1%的補(bǔ)貼。從近期部委、地方所出臺的房地產(chǎn)政策來看，我們對接下來房地產(chǎn)政策有三個推斷：第一，預(yù)計(jì)推進(jìn)節(jié)奏相對平緩，大幅、快速放松的概率有限。第二，預(yù)計(jì)推進(jìn)方式仍以因城施策為主，出臺全國統(tǒng)一放松政策的概率有限。第三，預(yù)計(jì)一線城市政策放松仍會較為謹(jǐn)慎，大幅放松的概率有限。
(資料圖)
全文如下
天風(fēng)·宏觀 | 從724政治局會議至今有哪些地產(chǎn)政策出臺？
從近期部委、地方所出臺的房地產(chǎn)政策來看，我們對接下來房地產(chǎn)政策有三個推斷：第一，預(yù)計(jì)推進(jìn)節(jié)奏相對平緩，大幅、快速放松的概率有限。第二，預(yù)計(jì)推進(jìn)方式仍以因城施策為主，出臺全國統(tǒng)一放松政策的概率有限。第三，預(yù)計(jì)一線城市政策放松仍會較為謹(jǐn)慎，大幅放松的概率有限。
7 月 24 日召開的政治局會議認(rèn)為，“重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多”是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的新困難挑戰(zhàn)之一，其中房地產(chǎn)是防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵的抓手。針對房地產(chǎn)，政治局會議提出了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的新論斷。
1 地產(chǎn)政策開始逐步調(diào)整優(yōu)化
根據(jù)我們的梳理，自 724 政治局會議召開以來，中央及地方共有 30 個會議或政策涉及到了房地產(chǎn)問題。其中，住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會，對未來房地產(chǎn)政策進(jìn)行了定調(diào)；發(fā)改委、央行、公安部分別從保障性住房、老舊小區(qū)改造、金融政策、落戶政策等方面給出了支持；北上廣深四個一線城市對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了公開表態(tài)；其余 22 個則是各地出臺的對房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的具體方案。
從政策層級來看：
中央部委層面的政策說明，未來有可能會繼續(xù)出臺的政策措施或?qū)⒅饕獓@首付比例、 房貸利率、稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸、信貸支持、放松落戶等方面展開。
一線城市則以表態(tài)為主，對房地產(chǎn)政策的實(shí)際調(diào)整仍較為謹(jǐn)慎。在 7 月 28 日住建部召開企業(yè)座談會以后，北上廣深先后表態(tài)支持或滿足剛性和改善性住房需求。但截至目前， 四個一線城市中，僅深圳出臺了具體的方案，宣布提高住房公積金租房提取額度，政策力度相對較小。
二線城市地產(chǎn)政策的調(diào)整較為積極。724 政治局會議以來，共有六個城市出臺了 7 項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的政策，分別是重慶、鄭州（2 項(xiàng)）、南京、合肥、沈陽、西寧，且均涉及具體的方案。其中被提及次數(shù)較多的方案主要是放松公積金使用條件（4 次）、購房補(bǔ)貼（3 次）。
三線城市房地產(chǎn)政策調(diào)整相對較慢。724 政治局會議至今，僅有 3 個三線城市（金華、贛州、惠州）出臺了 4 項(xiàng)房地產(chǎn)政策，但均提及了具體的方案，其中稅費(fèi)減免、房票或貨幣安置、帶押過戶被提及次數(shù)較多。
自 724 政治局會議至今，共有 6 個四線城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)整政策，考慮到四線及以下城市數(shù)量較多，因此調(diào)整進(jìn)度相對較慢。其中，提及放松公積金使用條件、稅費(fèi)減免較多。
從具體方案來看：從地方政府層面的政策來看，目前放松公積金使用條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免是各地主流的選項(xiàng)，而調(diào)降首付比例、取消限售、放松落戶等方案出臺的數(shù)量相對較少。
目前市場關(guān)注度比較高的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，主要是在江蘇、河南、重慶、鄭州、梧州的文件中被提及，其中重慶也僅僅是針對公積金貸款置換商業(yè)貸款放開了認(rèn)貸的限制，整體來看“認(rèn)房不認(rèn)貸”的推進(jìn)目前仍較為謹(jǐn)慎。
總結(jié)來看，724 政治局會議以后出臺的房地產(chǎn)政策有以下幾個特征：
一是從房地產(chǎn)政策調(diào)整進(jìn)度來看，一線城市普遍較為謹(jǐn)慎，可能與一線城市財(cái)政壓力相對較小、房地產(chǎn)政策對其他城市的虹吸影響較大有關(guān)，
二線城市則更加積極，三線、四線及以下次之；二是二線城市更傾向于通過放松公積金使用條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼的方式來進(jìn)行調(diào)整，三線城市以稅費(fèi)減免、房票或貨幣安置、帶押過戶為主，四線及以下城市則提及公積金政策、稅費(fèi)減免較多。
三是整體來看，發(fā)放購房補(bǔ)貼或者放松公積金使用條件是目前主要的調(diào)整方案，尤其是購房補(bǔ)貼，比如浙江金華對今年 8-9 月購房的居民根據(jù)面積不同發(fā)放合同成交金額 0.8%-
1.2%的補(bǔ)貼，浙江蘭溪對今年 8-9 月購買新房的居民發(fā)放合同成交金額 1%的補(bǔ)貼。不過， 除了金華、蘭溪、沈陽、瑞安外，其余地區(qū)尚未明確購房補(bǔ)貼的具體金額，政策效果仍有待進(jìn)一步觀察。
四是降低首付比例、放松落戶、取消限售仍然較少，尤其是取消限售，724 政治局會議以后僅鄭州在推進(jìn)，在居民預(yù)期偏弱的情況下，取消限售導(dǎo)致拋售加劇可能是地方政府最主要的擔(dān)憂。
怎么看后續(xù)房地產(chǎn)政策的節(jié)奏和力度？
從近期部委、地方所出臺的房地產(chǎn)政策來看，我們對接下來房地產(chǎn)政策有三個推斷：
第一，預(yù)計(jì)推進(jìn)節(jié)奏相對平緩，大幅、快速放松的概率有限。
第二，預(yù)計(jì)推進(jìn)方式仍以因城施策為主，出臺全國統(tǒng)一放松政策的概率有限。
第三，預(yù)計(jì)一線城市政策放松仍會較為謹(jǐn)慎，一線城市大幅放松的概率有限。
（文章來源：證券時報(bào)·e公司）
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