綠城175億掃貨滬杭土拍背后：市場(chǎng)冷熱分化加劇
炎炎夏日，綠城（03900.HK）因175億掃貨上海、杭州土拍市場(chǎng)再度火出圈。僅在上海二批次第二輪土拍中，綠城兩天就豪擲139.2億，拿下閔行、嘉定、青浦三宗宅地；而在8月1日舉行的杭州的八批次土拍中，綠城也以34.69億元底價(jià)競(jìng)得蕭山市北宅地。
【資料圖】
綠城明顯是有備而來(lái)，參與兩地土拍，光保證金就要先交上超過(guò)30億。加上搖號(hào)運(yùn)氣爆棚，綠城如愿斬獲多宗地塊。
綜合分析人士的看法，綠城斥巨資掃貨一二線城市土地這一舉動(dòng)，隱約可見上海和杭州土地市場(chǎng)的分化。布局一二線城市是綠城一以貫之的策略，但在下半年后市不甚明朗的當(dāng)下，該公司毫不猶疑地大手筆拿地，其中的信號(hào)意義值得關(guān)注。
8月1日-8月2日上海二批次第二輪土拍，9宗地一共攬金238億，整體溢價(jià)率7.5%。其中，5宗地觸頂搖號(hào)、3宗溢價(jià)、1宗底價(jià)。上海二批次第二輪土拍相較于首輪66.7%的封頂比例有所下降，占比為55.6%。
上海每一場(chǎng)土拍出現(xiàn)的細(xì)微變化，都可反映出業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的一次預(yù)判。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)直言，土地市場(chǎng)是樓市的直接反映。此本輪土拍反映出了上海樓市的“分化”。目前上海樓市的特征不是降溫而是“分化”，核心區(qū)域項(xiàng)目仍然備受關(guān)注，有大量潛在購(gòu)房者；外圍區(qū)域項(xiàng)目，比如金山、臨港等購(gòu)買力相對(duì)不足，降溫明顯。冷熱不均的樓市反映到土地市場(chǎng)，就是房企拿地變得謹(jǐn)慎。大半個(gè)月的時(shí)間過(guò)去，上海第二輪土拍相比第一輪地塊封頂率明顯下降，且溢價(jià)10%的地塊幾乎都分布在熱門板塊。
杭州銷售承壓，綠城轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)
相比在上海溢價(jià)搶地，綠城在杭州的“抄底”意味更明顯。
8月1日，杭州年內(nèi)第八次土拍只有四宗地入市，是今年以來(lái)規(guī)模最小的一次。杭州土拍的“低調(diào)”有跡可循。最近杭州樓市降溫明顯。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份杭州新房成交約45萬(wàn)平方米，環(huán)比6月份下降了54%，二手房成交量3800套左右，環(huán)比6月份下降了21%。
銷售承壓之下，杭州土拍規(guī)模變小，房企出手也隨之謹(jǐn)慎起來(lái)。綠城也不例外，雖然底價(jià)拿地，但也是選擇了此前熱度比較高、曾經(jīng)高價(jià)拿過(guò)地的地段，可視之為“補(bǔ)倉(cāng)”。
而綠城時(shí)隔6年重返上海拿地，不惜重金重倉(cāng)這一市場(chǎng)，目的性很強(qiáng)。這從綠城在上海市場(chǎng)的銷售可以讀到一些信號(hào)。2022年，綠城通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易拿下三林地塊，項(xiàng)目名為前灘百合園，今年4月首開平均認(rèn)購(gòu)率達(dá)到447%，兩場(chǎng)搖號(hào)入圍分分別為86.4、97.8，開盤當(dāng)天即售罄。
近幾年來(lái)，綠城雖然嘗試楊柳郡等項(xiàng)目打入偏年輕化剛需市場(chǎng)，非常成功，但其品牌影響力于號(hào)召力依然集中于高端項(xiàng)目，一二線城市成熟、熱門板塊非常符合綠城產(chǎn)品調(diào)性。事實(shí)上，綠城的高端項(xiàng)目對(duì)板塊整體品質(zhì)提升都有幫助，當(dāng)?shù)卣矚g迎這樣的房企入駐。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，從企業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，綠城目前在上海的土儲(chǔ)不算多，項(xiàng)目以合作開發(fā)為主，比如弘安里，是與上海地產(chǎn)、招商蛇口合作開發(fā)；綠城外灘蘭庭是和東海地產(chǎn)、華浙投資一起開發(fā)?！绊?xiàng)目雖好，但要和別人共享利益，無(wú)形之中利潤(rùn)減少了。這次獨(dú)自拿下質(zhì)量那么好的地塊運(yùn)氣不錯(cuò)，今后不用擔(dān)心項(xiàng)目去化，利潤(rùn)也不會(huì)和別人分享。”盧文曦透露，7月中旬的二批次首輪土拍中，綠城也參拍了，但沒(méi)有收獲，這次總算有了結(jié)果，也是今年首次在上海公開市場(chǎng)拿地。
值得關(guān)注的是，綠城在這一輪調(diào)控中，因?yàn)橘Y金鏈穩(wěn)健獲得了發(fā)展非常好機(jī)會(huì)。8月2日晚間，綠城公告發(fā)行2023年第三期中票，規(guī)模10億，期限為3年。
政策不明朗，房企謹(jǐn)慎入市
綠城在土拍市場(chǎng)的動(dòng)作，可以說(shuō)是代表了市場(chǎng)分化下房企的選擇。
仍以杭州為例。當(dāng)下的杭州樓市，去化周期正在拉長(zhǎng)。宋紅衛(wèi)指出，杭州6月底新房市場(chǎng)庫(kù)存達(dá)到966萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到9.5個(gè)月，預(yù)計(jì)8月份會(huì)超過(guò)10個(gè)月。
這就不難理解，杭州八批次土地供應(yīng)量是歷史最低供應(yīng)量的一次，僅僅4宗地，背后的原因是開發(fā)商拿地積極性大幅下降；4宗地中，2宗底價(jià)成交，2宗觸頂溢價(jià)，樓市分化信號(hào)已經(jīng)很明顯。
從上海二批次第二輪土拍參拍房企來(lái)看，央、國(guó)企依然是占據(jù)主力，民營(yíng)企業(yè)占比較低，地塊熱度分化明顯，奉賢等遠(yuǎn)郊地塊房企拿地意愿較弱。閔行梅隴和浦東川沙2宗熱門地塊平均14-15家房企競(jìng)爭(zhēng)一塊土地，最終競(jìng)至封頂搖號(hào)；浦東宣橋和普陀桃浦2宗冷門地塊低溢價(jià)成交，也印證了區(qū)域樓市分化大趨勢(shì)。
如果綠城的動(dòng)作表明穩(wěn)健房企對(duì)后市的看好，那么當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不明朗，是大部分房企不敢出手拿地，或只熱衷于熱門城市、熱點(diǎn)地段地塊的主因。近期關(guān)于房地產(chǎn)的政策喊話不斷，但落地還需要時(shí)間。為此，宋衛(wèi)紅也指出了當(dāng)前調(diào)控的復(fù)雜性。他認(rèn)為，目前全國(guó)樓市的核心問(wèn)題在于冷熱不均，核心城市、核心區(qū)域存在局部過(guò)熱的情況，倒掛盤，積分盤仍然是調(diào)控的難點(diǎn)。同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域的剛需大盤、文旅項(xiàng)目面臨低迷的態(tài)勢(shì)。
以上海為例，宋紅衛(wèi)指出，上海應(yīng)該推行的是“有保有壓”的精準(zhǔn)調(diào)控政策，而非市場(chǎng)傳言的全面放松的基調(diào)。從上半年樓市情況來(lái)看，新房市場(chǎng)成交515萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，新房的庫(kù)存量在600萬(wàn)平方米左右，去化周期6-7個(gè)月，從這個(gè)角度看，上海樓市還算比較健康。
宋衛(wèi)紅認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸主要面向改善群體需求釋放的政策，可能會(huì)造成局部熱點(diǎn)區(qū)域繼續(xù)升溫，但是對(duì)于外圍項(xiàng)目的去化幫助不大，外圍區(qū)域項(xiàng)目主要是剛需為主，核心區(qū)域項(xiàng)目才是改善為主。
上海尚且如此，各地樓市情況更復(fù)雜。當(dāng)政策猶抱琵琶半遮面之時(shí)，也只有綠城這樣的房企勇于站在拿地潮頭。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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