每日看點！深圳上半年二手房交易量同比漲七成 掛牌房源量持續(xù)高位
上半年深圳二手房市場呈“先揚后抑”走勢，二手房同比去年上半年交易量上漲七成，但市場預期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷。
7月4日，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，6月，深圳全市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）3192套，環(huán)比下降11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的漲幅。
(資料圖)
上半年二手房交易量同比漲七成
綜合今年上半年情況，2023年上半年，深圳二手房買賣合同共計錄得20852套，環(huán)比2022年下半年增長率為42.2%，同比2022年上半年增長率為71.0%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)今年上半年二手房錄得量面積占比分析，小于90平方米戶型的錄得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，當前占比已下降至59.9%，連續(xù)三個月累計下降了4個百分點，反映出當前市場信心與預期仍然偏弱。
深圳當?shù)刂薪楸硎?，今年春?jié)過后深圳樓市有所回暖，購房者的信心逐步恢復。從上半年的整體情況而言，回暖主要集中在1月至4月，特別是春節(jié)后的2月至3月，疫情防控措施的優(yōu)化調(diào)整以及政府出臺鼓勵購房的政策，過去兩年市場低迷累積的大量購買力開始逐步入市。不過，4月后，隨著一波需求的釋放，近兩個月的成交量已逐步放緩，“整體比2022年肯定好很多，但沒有感受到市場已整體回暖”。
以其所在的西鄉(xiāng)碧海片區(qū)為例，上述中介提到，目前市場上剛需和改善客群均有，部分客戶選擇置換，會以比較合理的價格出售，因此整體價格穩(wěn)中略降。以泰華陽光海小區(qū)為例，該小區(qū)政府參考單價81100元/平方米；圣淘沙駿園的政府參考價為88700元/平方米。上述中介表示，目前門店周邊小區(qū)成交單價介于8萬元至10萬元左右，門店整體的開單量較去年有所增長。
同時，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)監(jiān)測，上半年，不同區(qū)域二手房市場的分化趨勢越發(fā)明顯，如南山“豪宅”市場成交占比出現(xiàn)明顯回升，而龍崗傳統(tǒng)剛需置業(yè)集中區(qū)域的成交占比出現(xiàn)大幅回落。市場版塊之間的聯(lián)系在分化背景下，將會變得越來越獨立與割裂，不排除未來改善型豪宅版塊與剛需版塊市場的關聯(lián)性將逐步下降，甚至不排除出現(xiàn)“分道揚鑣”的狀況。
深圳當?shù)胤康禺a(chǎn)中介認為，高品質(zhì)、好地段的二手房有其稀缺性，因此在市場變化的時候，波動并不會太大，也成為客戶選擇的方向。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，當前深圳二手房市場依然處于低位徘徊的狀態(tài)，上半年3月份出現(xiàn)了短暫的復蘇，但未能得到延續(xù)。市場上成交的主要客群逐步轉變?yōu)楦纳瓶蛻?，剛需占比有所下降，當下價格處于低位，剛好是換房和置業(yè)的較好時機。
何倩茹提到，受到未來預期較低的影響，整體上觀望的情緒是較濃的，主力的價格段在500萬元-800萬元之間。掛牌價和成交價格方面也相對穩(wěn)定，徘徊在指導價附近，短期內(nèi)并未出現(xiàn)明顯波動。
掛牌量持續(xù)高位，參考價政策調(diào)整對市場效果有限
在掛盤量方面，截至2023年7月1日，根據(jù)四大行（貝殼找房、樂有家、中原、看房網(wǎng)）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳全市共掛盤出售房源164169套（存重復房源），對比6月1日統(tǒng)計的160108套掛牌房源增加4061套，環(huán)比增長率為2.5%。從2023年上半年走勢看，二手房掛牌量呈現(xiàn)持續(xù)快速增長態(tài)勢，臨近年中，掛牌量的走勢才有所減緩。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，主要是前期疫情管控措施的優(yōu)化，市場需求得以集中釋放，相對應的業(yè)主委托掛牌量也隨之快速增長，但隨著需求的疲軟，市場去化節(jié)奏放緩，造成了后期掛牌房源量持續(xù)高位且緩慢增長。
值得一提的是，今年4月20日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網(wǎng)傳信息顯示，深圳二手房交易將執(zhí)行新政策，即：指導價不取消，不調(diào)整；銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。
上述政策未有官宣。不過，據(jù)證券時報報道，中行和建行、工行已落實執(zhí)行。與此同時，深圳相關部門向部分中介機構發(fā)出通知，要求其平臺對外展示的房源價格必須嚴格按照指導價進行公示，不以指導價進行公示的，相關部門將視情況進行企業(yè)約談或暫停交易系統(tǒng)權限。對此，有中介機構確認屬實，明確“還是要求按照指導價展示”。
業(yè)內(nèi)曾預測，“二手房參考價”與房貸解綁意味著購房者的首付門檻降低，如果該政策施行，后續(xù)在量和價上都將會明顯好轉。不過，從數(shù)據(jù)上看，二手房參考價新政對市場的影響有限。
樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從成交量來看，深圳二手房參考價政策調(diào)整一個月后并沒有大起伏，反而在經(jīng)過3-4月的高峰期后略有回落。參考價政策調(diào)整給市場帶來的提振效果有限，購房者需要更多的信心激勵。價格方面，參考價政策調(diào)整施行一個多月，5月深圳成交二手房源里，34.5%低于參考價成交，與政策調(diào)整前相比上漲了3.4%；高于參考價20%以上的房源占比則出現(xiàn)下滑，跌了0.7%。結合實際成交價來看，5月深圳二手房價環(huán)比下跌3%，參考價政策調(diào)整并未刺激房價出現(xiàn)大漲，業(yè)主報價上也更加理性，5月掛牌價超九成片區(qū)環(huán)比下滑。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，上半年二手房成交數(shù)據(jù)相比2022年同期，的確有明顯的提升，至少通過同期數(shù)據(jù)對比，證明了疫情管控政策放開后，對市場起到了相當大的提振作用，但不可否認，隨著疫情政策邊際效應逐步釋放完畢，一季度階段性“小陽春”行情在進入4月份之后戛然而止，甚至從二季度開始，每月成交量持續(xù)下探，并有重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地，歸根結底還是市場筑底后，市場信心仍未能徹底修復，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍未有明顯起色的情況下，市場預期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷，而“420政策”對市場提振效應微乎其微的效果可見一斑。此外，進入下半年后，隨著新房下半年銷售壓力的累加，一、二手房競爭的白熱化以及市場對于政策預期的減弱，在無任何托底穩(wěn)預期政策的支撐下，市場恐難再現(xiàn)類似一季度“階段性小陽春”行情。
何倩茹也提到，深圳二手房市場在未有明顯利好政策的情況下，下半年仍將延續(xù)低位徘徊，難有較大的波動。
（文章來源：澎湃新聞）
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