今日要聞!中國奧園推出境外債重組方案
境外債重組工作推進一年半，中國奧園（03883.HK）終于拿出了一套完整的重組方案。
7月2日晚，中國奧園公告稱，已在6月30日與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權人小組就境外債務全面重組方案的主要條款達成協(xié)議。該部分債權人所持有境外票據(jù)占未償還本金額的約33.01%。
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中國奧園表示，將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具、14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續(xù)債。
具體來看，中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發(fā)行三支共計18億美元新債務工具，2026年9月起開始還本，最后一支票據(jù)的到期日為2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率為每年7.5%-8.8%；同時，中國奧園也擬發(fā)行一支規(guī)模為5億美元的新債務工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實物支付利率將為每年5.5%。
在普通股方面，中國奧園擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉讓給若干符合資格的債權人。
在無息強制可轉換債券方面，中國奧園將于2028年9月強制轉換為普通股分，該部分將占轉換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。在永續(xù)債方面，相應的現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起，并根據(jù)永續(xù)債存續(xù)的年數(shù)向上調整。同時，根據(jù)相關條款，奧園可選擇遞延支付永續(xù)債的所有分配。
與融創(chuàng)、恒大等開發(fā)商一樣，奧園的上述債務重組方案也采用了協(xié)議安排的模式。這也意味著，奧園的重組方案也需要獲得出席相關債券會議的多數(shù)債權人批準，最低比例為75%，方案才算通過。
值得一提的是，強制可轉換債及永續(xù)債發(fā)行后，預期將作為中國奧園的“權益”入賬。由此，連同重組方案中的債轉股部分，若相關方案完成，中國奧園的凈資產(chǎn)將增加不低于36億美元，資產(chǎn)負債率將顯著下降。而截止目前，中國奧園的境外計息負債總額約為428.18億元，境內(nèi)計息負債總額約為662.32億元。
制定出完整的重組方案是出險房企化解危機關鍵的一步，也是恢復到正常經(jīng)營的第一步，中長期的“回血”才是最終完成自救的關鍵。
奧園也大致披露了手中所持有的資產(chǎn)情況。目前，中國奧園共擁有267個物業(yè)開發(fā)項目，總建面約3080萬平方米；多個處于不同開發(fā)階段的城市更新項目，總規(guī)劃建面約3160萬平方米；奧園在加拿大的2個房地產(chǎn)開發(fā)項目，資產(chǎn)凈值約15.9億元，目前已處于在售狀態(tài)。此外，奧園還有45個投資物業(yè)項目等，包括零售商店、寫字樓等，可提供租金收入；另有3處自有房產(chǎn)。
在房地產(chǎn)市場恢復正常，奧園可正常經(jīng)營并能在項目層面獲得新增融資、不再新獲取項目、手中所有可售資源都可變現(xiàn)等諸多情況下，據(jù)奧園方面測算，在未來10年左右的時間里，開發(fā)項目預期產(chǎn)生累計無杠桿自由現(xiàn)金流總額約為643億元；現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項目于未來十年左右償還項目層面?zhèn)鶆蘸螽a(chǎn)生的累計現(xiàn)金凈額預計約為185億元；同時，未來十年或更長時間內(nèi)，該集團考慮根據(jù)市場情況和資產(chǎn)運營情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項凈額（扣除抵押債務還款后）預計約為80億元至138億元。
（文章來源：第一財經(jīng)）
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