每日觀點:知名地產(chǎn)巨頭確認(rèn)違約!
作為河南本土地產(chǎn)大鱷,建業(yè)集團旗下地產(chǎn)板塊港股上市公司建業(yè)地產(chǎn)(0832.HK)近日公告,未能在寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息,將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付。
建業(yè)地產(chǎn)表示,目前正在探討全面解決方案,以維護所有利益相關(guān)者的權(quán)益?,F(xiàn)階段,會把全部精力用在保交付和保經(jīng)營上。
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建業(yè)地產(chǎn)首度違約
6月23日晚間,建業(yè)地產(chǎn)(HK00832,股價0.128港元,市值3.89億港元)發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱,市場情況持續(xù)惡化,全面停止境外債務(wù)支付。
建業(yè)地產(chǎn)在公告中表示,“2023年二季度以來,中國房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱,每月銷售逐漸惡化。銷售不及預(yù)期,本集團流動資金緊張狀況正在加劇,境外兌付壓力持續(xù)增加。即使本集團竭盡全力,資金可能持續(xù)受壓,現(xiàn)金無法滿足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需。因此,本公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)(ISIN:XS2262030369/通用代碼:226203036)的利息?!?/p>
“針對當(dāng)前本集團面臨的挑戰(zhàn),本集團認(rèn)為應(yīng)立即探討全面解決方案,以保障本集團未來發(fā)展,維護本集團所有利益相關(guān)者的權(quán)益?!?/strong>
建業(yè)地產(chǎn)表示,“本集團預(yù)計將聘請中介機構(gòu),并盡快出臺境外債務(wù)的整體解決方案,公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通,提供整體解決方案,緩解目前的流動性問題。”
公告顯示,自2021年7月1日至今,建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元,其中本金約9.3億美元,利息約3.3億美元。
據(jù)證券時報報道,此番“失約”,也是該公司首度境外債償付逾期,折射出建業(yè)集團流動資金緊張狀況已進一步加劇。
全力保交付、保經(jīng)營
6月23日的公告中,建業(yè)地產(chǎn)也表示,現(xiàn)階段,建業(yè)地產(chǎn)表示將全力保交付、保經(jīng)營,集中一切資源保證現(xiàn)有項目交付,加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售,并且穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營,以保障購房者、集團合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。此外,在不影響交付和正常營運的前提下,本集團正厲行節(jié)約,采取降本增效的措施,縮減非核心、非必要的營運和支出。
“截至本公告之日,本集團仍保持正常商業(yè)運營?!?/strong>建業(yè)地產(chǎn)表示,“我們有決心實現(xiàn)一個全面解決方案,以確保本集團的長遠(yuǎn)發(fā)展,維護所有利益相關(guān)者的權(quán)益,并確保公平對待所有境外債權(quán)人。同時,本集團將堅持不懈地保交付、保運營。本公司期待與境外債權(quán)人交流和合作,并呼吁境外債權(quán)人給予耐心、理解和支持,與本公司同心協(xié)力,尋求全面解決方案,克服行業(yè)困難。”
據(jù)證券時報報道,在年中交付季,建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)旗下多個項目均迎來順利交付。例如,5月27-28日,商丘建業(yè)信友未來城9號、10號樓順利交房;5月下旬,溫縣建業(yè)江山匯也開啟溫縣首例驗收登記發(fā)證“三合一”服務(wù)模式;2023年6月10日至11日,內(nèi)鄉(xiāng)建業(yè)森林半島再次提前交房;郟縣建業(yè)城二期也于2023年6月11日迎來提前交付。
兩年曲折“自救”之路
據(jù)了解,此前為避免違約事件發(fā)生,建業(yè)地產(chǎn)已“苦撐”兩年之久。
建業(yè)地產(chǎn)的危機肇始于2021年下半年。2021年9月,一份建業(yè)集團向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳,后被當(dāng)事方確認(rèn)。求救信稱,因汛情疫情影響,建業(yè)總損失超過50億元,已出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機;目前集團已經(jīng)進入緊急狀態(tài),正在制定應(yīng)對預(yù)案,采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。
當(dāng)年,建業(yè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模、利潤等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑。
進入2022年,疫情形勢出現(xiàn)反復(fù),房地產(chǎn)市場未有根本好轉(zhuǎn)。建業(yè)出現(xiàn)第一次年度虧損,且虧損額超出管理層預(yù)期。
胡葆森舉例稱,建業(yè)旗下的文旅項目“只有河南”,自2021年6月開業(yè)至今一共遭遇過6次關(guān)閉,“在這種形勢下出現(xiàn)虧損很正?!?。
對于超預(yù)期的虧損額,建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆解釋稱,其中有80%是非經(jīng)營性的虧損,主要包含三大塊。第一,受疫情期間打折售房影響,存貨減值23.7億元;第二,由于運營模式改變,投資性物業(yè)的公允價值下降14.1億元;第三,處置子公司虧損,應(yīng)收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經(jīng)營性虧損合計17.1個億。
截至2022年末,建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1389.57億元,總負(fù)債則為1356.29億元。2023年建業(yè)地產(chǎn)約有62億元的優(yōu)先票據(jù)到期,而公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅約19億元。
此外,建業(yè)的盈利能力也呈現(xiàn)下滑趨勢。報告期內(nèi),建業(yè)地產(chǎn)的毛利同比減少72.1%,約為19.01億元;毛利率同比減少8.3個百分點至7.9%。趙瑞昆解釋道,近年來毛利率的下滑對應(yīng)的是整體成本在收入中占比的逐漸上升,2022年成本占收入的比例已高達92%,其中土地成本占比約為25%。
這也意味著,建業(yè)不僅要繼續(xù)尋求融資或債務(wù)展期,且需加快銷售,獲得足夠的回款。同時,公司的擴張步伐也將勢必放緩。建業(yè)地產(chǎn)年報稱,“在獲得必要資金之前,本集團不會承擔(dān)重大資本支出和土地收購?!?/strong>
2022年年初,建業(yè)集團整體開啟“大刀闊斧”式的組織架構(gòu)調(diào)整,集團原五級構(gòu)架精簡到三級,總部約50%的人員被分流一線,同時對集團3家上市公司管理層進行更換,其中伴隨著人員的裁撤和精簡。
今年1月末,建業(yè)集團召開了主題為“聚焦管理、集體突圍”的2023年管理年會。胡葆森指出,在外部形勢還存在不確定性的情況下,聚焦管理就是把精力聚焦在企業(yè)內(nèi)部的管理上,尋求組織優(yōu)化、人員優(yōu)化、制度優(yōu)化;把戰(zhàn)略從擴張調(diào)整到鞏固上,把刀刃向外轉(zhuǎn)換成刀刃向內(nèi),把企業(yè)做少、做小、做好。例如,建業(yè)地產(chǎn)去年在行政開支方面減少了12.5億元的支出,同比下降22%。
作為河南省龍頭房企,建業(yè)地產(chǎn)項目遍布整個河南省的各級地市。在其出現(xiàn)流動性困難后,河南省政府曾出面牽橋,協(xié)調(diào)相關(guān)國資對其進行紓困。
2022年6月1日,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱,董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資公司將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉(zhuǎn)讓給河南同晟置業(yè)有限公司,后者也成為建業(yè)地產(chǎn)的第二大股東。同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團有限公司全資子公司,河南鐵建則由河南省人民政府100%控股。
國企入股的效果是立竿見影的。胡葆森表示,同盛置業(yè)入股幫助建業(yè)按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業(yè)自身于前年償付的4億美元債,在一年半的時間內(nèi),建業(yè)地產(chǎn)共償付了9億美元的外債。
對于2023年,建業(yè)地產(chǎn)仍然設(shè)置了較為進取的目標(biāo)。趙瑞昆表示,預(yù)計2023年建業(yè)可售資源總價值為517億元,全年銷售金額的目標(biāo)為320億元,較2022年提升33%;銷售面積目標(biāo)為4.38億平方米,較去年增長27%;去化率的目標(biāo)則為62%。
但從今年銷售市場的反應(yīng)來看,這一目標(biāo)能否實現(xiàn)仍存較大不確定性。
根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)最新公告,今年1-5月,建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額87.64億元,同比減少為20.8%;總合同銷售建筑面積1259,579平方米,同比減少為14.6%;每平方米平均銷售價格為6958元,同比減少為7.3%。
(文章來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道)
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