今日視點：美的置業(yè)：“三道紅線”轉(zhuǎn)“綠” 回歸經(jīng)營本質(zhì)
3月24日晚間，美的置業(yè)(3990.HK)發(fā)布截至2022年12月31日止年度業(yè)績。公告顯示，2022年，公司收入約736.3億元，毛利約113.06億元，利潤及綜合收益總額約35.78億元。
報告期內(nèi)，美的置業(yè)核心凈利潤約38.7億元，較2021年同期下降29.1%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤約19.69億元，同比下降49.5%；公司擁有人應(yīng)占每股基本及攤薄盈利為1.34元。
(資料圖片僅供參考)
截至2022年末，公司凈負(fù)債率43.9%，現(xiàn)金短債比為1.6，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.2%?！吨袊?jīng)營報》記者注意到，2021年末，美的置業(yè)前述3項指標(biāo)分別為46.3%、1.71、72.1%。時至2022年末，公司“三道紅線”已轉(zhuǎn)為“綠檔”，同時，其加權(quán)平均融資成本降至4.62%。
美的置業(yè)表示，隨著行業(yè)持續(xù)出清，穩(wěn)守財務(wù)安全底線的“三好生”將成為支撐行業(yè)良性發(fā)展的中堅力量?！拔磥?，行業(yè)資源進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚焦，地產(chǎn)迎來邏輯重塑?！?/p>
合約銷售額792.4億元
公告顯示，2022年，美的置業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售額為792.4億元，相應(yīng)已售建筑面積約631.6萬平方米。其中，公司在2022年內(nèi)的物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)所確認(rèn)的收入為721.9億元，與2021年基本持平，主要由于會計確認(rèn)銷售面積的下降及單方售價增長綜合所致。
截至2022年12月31日，公司土地儲備的總建筑面積為3874萬平方米，涉及332個物業(yè)開發(fā)項目，其中通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與的項目有99個。同時，公司重視現(xiàn)金回款進(jìn)度，報告期內(nèi)的銷售回款率為83%。
市場大背景下，銷售端城市分化明顯。美的置業(yè)表示，公司聚焦一二線高能級城市，集中資源實施區(qū)域深耕和城市升級策略。2022年，公司銷售均價較2021年增長8%至12546元/平方米，且高能級城市貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績占比繼續(xù)提升，二線以上城市銷售占比達(dá)82%。
記者注意到，美的置業(yè)重倉長三角、大灣區(qū)等經(jīng)濟圈，公司2022年在這兩個區(qū)域的合約銷售額占比合計65%，銷售集中度進(jìn)一步提升。
投資方面，報告期內(nèi)，美的置業(yè)通過股權(quán)收購歸編9個項目，新增權(quán)益貨值63億元，以二線城市為主；同時退出部分弱三線、四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元。截至2022年末，公司土地儲備權(quán)益比例為70%，較2021年末增加3%，其中一二線城市面積占比為66%，長三角和大灣區(qū)面積占比合計52%。
值得注意的是，房地產(chǎn)科技板塊也是美的置業(yè)過去一年的發(fā)展重點。公司平臺睿住建筑科技在2022年新增設(shè)計合同306個，累計簽約項目2215個，該業(yè)務(wù)收入同比增長33%，交付項目230個。公司表示，未來將培育房地產(chǎn)科技板塊獨立生存能力，在提升公司主業(yè)產(chǎn)品力的同時，成為公司新的利潤增長點。
對于未來的經(jīng)營策略，美的置業(yè)表示，“回歸經(jīng)營本質(zhì)，提升管理效益。同時，優(yōu)選城市和項目，通過深耕價值城市穿越行業(yè)周期?！绷硗猓S著行業(yè)深度調(diào)整期的到來，“保交付”成為當(dāng)前第一要務(wù)。截至2022年末，公司實現(xiàn)全國49個城市、142個項目、共計超過8萬套房子交付。
物業(yè)服務(wù)收入增幅25.7%
除了傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)，物業(yè)服務(wù)也是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的重要部分。過去一年，美的置業(yè)的物業(yè)服務(wù)向跨業(yè)態(tài)項目大力推進(jìn)。
公告顯示，2022年，美的置業(yè)物業(yè)服務(wù)新增49個多元化拓展項目，其中新增產(chǎn)業(yè)園17個，新增校園項目10個。公司物業(yè)服務(wù)平臺美置服務(wù)中標(biāo)多項代建工程，代建面積同比增長67%。
報告期內(nèi)，公司物業(yè)管理服務(wù)收入11.42億元，同比增長25.7%，主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積增加所致。
在商業(yè)領(lǐng)域，服務(wù)城市生活是美的置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的延伸。截至2022年末，公司持有運營商業(yè)總量超過70萬平方米，累計開業(yè)商業(yè)體9座，累計客流量同比增長19%，累計銷售額同比增長27%。2022年，公司的商業(yè)物業(yè)投資及運營收入為2.97億元，同比增長7.4%。
美的置業(yè)表示，在多元化業(yè)態(tài)方面，公司將持續(xù)聚焦垂直領(lǐng)域，物業(yè)在加強基礎(chǔ)服務(wù)能力的同時，大力拓展及推進(jìn)跨業(yè)態(tài)項目；商業(yè)新開項目著眼于招商率，不斷完善、推陳出新。
根據(jù)公告，在“房住不炒”總基調(diào)下，杠桿“神話”不再。美的置業(yè)意識到，行業(yè)已然從躁動回歸理性，人們將用更加冷靜、平常的心態(tài)看待房子。同時，企業(yè)也從“吹沙見金”的洗禮中，在“活下來”的命題基礎(chǔ)上，去思考如何走得更遠(yuǎn)、走得更好。過去一年，公司處理庫存，解決歷史遺留問題，探索從降杠桿到穩(wěn)杠桿的發(fā)展之路。
截至2022年末，美的置業(yè)有息負(fù)債總量為485億元，持有現(xiàn)金總量約264億元，尚未動用的銀行授信額度增至1080億元；公司銀行借款、公司債券分別占有息負(fù)債的58%、28%；公司借款總額加權(quán)平均實際利率同比降低20個基點至4.62%。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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