年內(nèi)首家物企IPO啟動(dòng) 國(guó)企深業(yè)物業(yè)闖關(guān)港交所
市場(chǎng)暖意漸現(xiàn)，港交所也迎來了今年首家遞表的物業(yè)企業(yè)。
近日，深圳控股發(fā)布公告，建議分拆深業(yè)物業(yè)并以全球發(fā)售新深業(yè)物業(yè)股份的方式(當(dāng)中包括優(yōu)先發(fā)售)于港交所主板獨(dú)立上市，深業(yè)物業(yè)也同時(shí)提交了招股書。
【資料圖】
去年以來，擬IPO的物業(yè)企業(yè)多數(shù)具有國(guó)企背景，深業(yè)物業(yè)也不例外。其母公司深圳控股是深圳國(guó)資委旗下主要的房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。
在規(guī)模、營(yíng)收和利潤(rùn)上來看，深業(yè)物業(yè)并不具有突出優(yōu)勢(shì)。
招股書顯示，2020年、2021年及2022年前9個(gè)月，深業(yè)物業(yè)總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元，大灣區(qū)的營(yíng)收占比分別為70.6%、75.7%及77.5%。深業(yè)物業(yè)的第三方營(yíng)收占比也相對(duì)較高，2020年、2021年及2022年前9個(gè)月，來自獨(dú)立第三方的收入分別占比56.5%、58.7%及57.8%。
規(guī)模之上，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)在管建筑面積為5920萬平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)為462個(gè)，覆蓋46個(gè)城市和14個(gè)省份，總簽約建筑面積6180萬平方米。
拆分來看，深業(yè)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)板塊分為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)三類。
與其他物業(yè)企業(yè)不同，深業(yè)物業(yè)在管的業(yè)態(tài)中，住宅并非占比最大的部分。招股書顯示，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)在管247個(gè)城市及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在管面積占比為48.4%，而住宅物業(yè)在管面積占比為45%。
也正是由于城市及產(chǎn)業(yè)園的占比較大，所以深業(yè)物業(yè)的毛利率表現(xiàn)并不理想。
據(jù)招股書，在2020年、2021年兩個(gè)財(cái)年，深業(yè)物業(yè)這一業(yè)務(wù)的毛利率不足10%。
深業(yè)物業(yè)在招股書中指出，其向關(guān)聯(lián)方主要提供利潤(rùn)率更高的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)，毛利率超過20%，而向獨(dú)立第三方更多提供利潤(rùn)率較低的城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)，毛利率不足10%。
受此影響，深業(yè)物業(yè)2020年、2021年及2022年前9個(gè)月錄得毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對(duì)應(yīng)毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。
這一水平即便與同類型的國(guó)資物業(yè)企業(yè)相比，也在低位。
據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中，央國(guó)企為21.11%，民企為24.82%。
再對(duì)標(biāo)同類企業(yè)，可供參考的是，有廣州國(guó)資背景的越秀服務(wù)2022年上半年的毛利率為21.2%，廈門國(guó)資旗下的建發(fā)物業(yè)同期毛利率約為25.6%，即便考慮到業(yè)態(tài)的差異，深業(yè)物業(yè)的毛利率表現(xiàn)也并不突出。
通常而言，作為國(guó)資旗下的物業(yè)企業(yè)，其利潤(rùn)水平應(yīng)該保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，因?yàn)樗?wù)的項(xiàng)目是相對(duì)穩(wěn)定的。但深業(yè)物業(yè)卻沒能保持住利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。2021年，其凈利潤(rùn)錄得7450萬元，下滑28.9%。
深業(yè)物業(yè)在招股書中表示，與2021年的收入增加相比，盈利減少主要是由于行政開支因管理的項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積增加，為進(jìn)一步整合公司資源而增加員工人數(shù)，同時(shí)，2021年的社保付款抵扣減少。
在募資用途之上，深業(yè)物業(yè)的目的指向了收并購(gòu)。
在招股書中，深業(yè)物業(yè)對(duì)募資用途的闡述中表示，資金將計(jì)劃用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟：例如，與地方國(guó)資企業(yè)成立合資企業(yè)以及與地方政府建立戰(zhàn)略合作，為城市及產(chǎn)業(yè)園提供訂制及本地化服務(wù)，加速業(yè)務(wù)拓展，繼而提高市場(chǎng)占有率。
此外，深業(yè)物業(yè)也將優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺(tái)及購(gòu)買新設(shè)備，如建立綜合服務(wù)基礎(chǔ)平臺(tái)、分配服務(wù)資源及升級(jí)服務(wù)；購(gòu)置額外設(shè)備，轉(zhuǎn)及減低人力成本確保有序運(yùn)營(yíng)，降低人力成本。
深業(yè)物業(yè)這一次闖關(guān)港交所，已經(jīng)籌劃許久。去年年中，深圳控股就陸續(xù)整合旗下物業(yè)板塊為分拆深業(yè)物業(yè)上市做準(zhǔn)備，其時(shí)，深圳控股定下2023年6月在港交所掛牌上市的目標(biāo)。
當(dāng)前的資本市場(chǎng)行情雖有所回暖，但物業(yè)企業(yè)的價(jià)值仍然沒有被投資者持續(xù)看好。已經(jīng)掛牌上市的越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)目前的股價(jià)保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，而投資者則會(huì)更加關(guān)心未來的持續(xù)增長(zhǎng)問題，深圳控股過去幾年在投資拓展上并不十分進(jìn)取，加之國(guó)資的外拓素來審慎，深業(yè)物業(yè)能夠經(jīng)受住資本市場(chǎng)的考驗(yàn)，尚未可知。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
標(biāo)簽： 深圳控股
