環(huán)球快報:互聯(lián)網(wǎng)大廠退租，寫字樓市場有點受傷
出品/時代財經(jīng)APP
作者/陳澤旋
【資料圖】
風光的時候，互聯(lián)網(wǎng)大廠曾在全國買樓又買地，如今連租來的物業(yè)也頻頻傳出退租的消息。
1月16日晚間，朗科科技發(fā)布公告稱騰訊計劃從朗科大廈退租，雙方目前尚未正式簽訂《租賃合同解除協(xié)議》，而退租的原因是“受經(jīng)濟下行壓力加劇，消費增長放緩等因素影響”。
朗科大廈位于深圳市南山區(qū)，與騰訊總部的直線距離不到2公里，2011年6月至2021年4月期間，騰訊與朗科多次簽署了租賃合同，租下了朗科大廈第2-15層，期間又簽訂了補充協(xié)議，再租下第17層部分場地650平方米。
對朗科而言，朗科大廈可以說是一頭“現(xiàn)金奶?！?。按照最新2021年4月29日簽訂的合同，這些物業(yè)的租賃期限為2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租賃期限可使朗科獲得1.86億元的租金收入（含稅），其中，第三至第五年的租金收入（含稅）將近1.16億元。而2022年上半年，朗科的營業(yè)收入大約7.94億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為2246.16萬元。
在互聯(lián)網(wǎng)的寒冬，騰訊的退租引發(fā)諸多聯(lián)想。針對朗科公告退租一事，騰訊公關總監(jiān)張軍在微博回應稱“這是正常的辦公樓宇調(diào)整”，公司在深圳的辦公場所分散，造成開會的不便，“隨著自有大廈不斷投入使用，未來新辦公樓宇也陸續(xù)竣工，適當集中辦公場所也是好事”。
盡管騰訊的回應否認了朗科關于退租原因的說法，但互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體性的調(diào)整，卻事實上在辦公市場引發(fā)了較大震蕩。
互聯(lián)網(wǎng)大廠退租
“科技大廠京東退租，全部家具免費用，拎包入駐，工位、椅子、柜子、會議桌全部齊全”，一名寫字樓租賃中介在社交平臺上發(fā)布廣告“吆喝”著，為京東科技大廈招攬客戶。
京東科技大廈位于北京市海淀區(qū)知春路，它的前身是知名的翠宮飯店，原本隸屬于北京首都創(chuàng)業(yè)集團的翠宮飯店在1998年開門迎客，曾是集客房、餐飲、娛樂、購物、寫字樓于一體的五星級商務酒店。然而，業(yè)績持續(xù)虧損以及高額負債最導致它不得已閉門謝客，并轉(zhuǎn)手他人。
值得一提的是，翠宮飯店的西面便是有“中國硅谷”之稱的中關村，這里見證了劉強東、雷軍、張一鳴等互聯(lián)網(wǎng)大佬的一路成長。2019年2月，京東以27億元的價格受讓了北京翠宮飯店有限公司100%股權(quán)。
京東前員工李華（化名）告訴時代財經(jīng)，他所在的部門曾在京東科技大廈辦公了將近10個月，2022年9月，位于北京亦莊的京東集團總部二號樓建成后正式啟用，便整體搬遷到亦莊總部，“面積非常大，完全可以容納京東總部所有人，京東從來都是想遷移到亦莊總部的”。
根據(jù)北京商報在2019年2月的報道，京東徐雷當時回應了買下翠宮飯店的原因，僅僅是希望有個自己的辦公樓，方便在北京西邊“招募IT人才和辦公，但大部分都在亦莊”，而京東方面則表示“收購翠宮飯店基于長遠布局和發(fā)展，未來該項目將改造成以科技研發(fā)、商務辦公為主，成為京東集團在海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體空間”。
房天下顯示，京東科技大廈正在該平臺上整棟招租，最新掛牌價為6元/平方米·天，每月租金總額達到1224萬元。
時代財經(jīng)了解到，除了京東科技大廈，目前還有字節(jié)跳動、OPPO等位于不同城市的辦公地點，被寫字樓租賃中介以“大廠退租”的噱頭在社交平臺上招租，而根據(jù)36氪在2022年9月的報道，美團提前解約櫻輝大廈、退出融新科技中心，字節(jié)跳動在中關村退租了超過10萬平方米的辦公面積，而愛奇藝亦搬離了此前整租的鴻誠拓展大廈，這些辦公樓均位于北京。
不過，退租的原因不全是業(yè)務收縮導致租賃需求的減少。曾在北京市海淀區(qū)大恒科技大廈辦公的字節(jié)跳動員工告訴時代財經(jīng)，他們搬遷至學清嘉創(chuàng)的原因與業(yè)務收縮無關，“我們的辦公樓原本就在學清嘉創(chuàng)，后續(xù)因為裝修臨時搬到了大恒，裝修好就又搬回去了”，另一名員工向時代財經(jīng)證實了該說法。
寫字樓市場有點受傷
雖然并非所有的退租行為皆是業(yè)務收縮導致，但從數(shù)據(jù)上來看，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的整體調(diào)整，卻在一定程度上給辦公市場帶來了持續(xù)性的壓力。
根據(jù)國家工信安全中心在2022年發(fā)布的《2021年我國百強互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢研究》報告，北京是中國擁有最多百強互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的城市，多達41家，市值占比也最大，達到35.32%。時代財經(jīng)查閱多家國際房地產(chǎn)顧問公司發(fā)布的市場報告獲悉，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的波動給北京辦公市場帶來的影響也相對明顯。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年高科技業(yè)在北京甲級寫字樓市場租賃成交面積中占比高達39.3%，但同比下降了16.2個百分點。就2022年第四季度的租賃成交情況而言，高科技的占比達到43.9%，依然是最大的租賃主力。
此外，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，從2022年全年來看，TMT行業(yè)的新租面積占比25%，僅次于占比為30%的金融業(yè)，而2021年TMT以39%的占比穩(wěn)居各大行業(yè)之首。值得一提的是，科技企業(yè)集聚的中關村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場空置率均有不同程度的提升，其中不少區(qū)域此前常年可租面積緊俏。
不過，市場呈現(xiàn)出了積極的跡象。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2022年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的凈吸納量為6.3萬平方米，而在第四季度，商務活動受疫情延續(xù)影響，新租交易面積環(huán)比下降8%，但企業(yè)整合、縮減、騰退現(xiàn)象有所緩解，使得全市凈吸納量結(jié)束了前兩個季度的負值回升至1.7萬平方米。
出租凈吸納量是衡量辦公市場活躍度的重要指標之一，它可以用某一段時間內(nèi)相同級別市場里“新租面積+擴租面積-退租面積”的方法計算得出，而當凈吸納量低迷且供應不減，將造成空置率的上升，進而使租金承受下行的壓力。
在新租需求活躍度回升的行業(yè)里，世邦魏理仕提到了金融、TMT、能源及公共事業(yè)類租戶。其中，TMT需求集中在軟件開發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)+服務亦見回暖。
實際上，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速擴張期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在北京市場相對傾向于租賃乙級辦公樓或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從不同的國際房地產(chǎn)顧問公司公布的數(shù)據(jù)了解到，相對甲級寫字樓市場，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求波動也更為明顯。
從2022年全年來看，世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，TMT行業(yè)新租面積占比為16%，低于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學行業(yè)；而2021年，TMT憑借58%的占比在所有行業(yè)中排名第一。
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃需求的收縮現(xiàn)象并非北京獨有，還包括作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主要聚集地的深圳、廣州和杭州，同時值得注意的是，與北京市場呈現(xiàn)出來的特點類似，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)依然是這些城市最大或主要的辦公物業(yè)租戶。
不過，隨著防疫政策優(yōu)化調(diào)整的效果逐漸顯現(xiàn)，以及國家一系列經(jīng)濟政策的落地，市場對2023年的預期有所好轉(zhuǎn)，這將帶動企業(yè)租賃需求的釋放。
“預計2023年寫字樓市場的活躍度會逐步恢復”，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴時代財經(jīng)，“可能（2023年）2月份以后，如果沒有特別大的變化，相信經(jīng)濟生活、社會生活會逐漸回歸正?！?。
