中信證券：把握三條主線 積極配置地產(chǎn)股
中信證券研報認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正處于周期的底部，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債正得到改善，市場正走向復(fù)蘇。建議關(guān)注三條投資主線，即2021年四季度以來的拿地低谷期，企業(yè)拿地較為積極的貨值主線；REITs市場不斷發(fā)展背景之下，可供盤活的存量資產(chǎn)主線；企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的再融資主線。看好優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)。
以下為原文：
地產(chǎn)|房地產(chǎn)政策如何“出實招”
(資料圖)
我們相信，不利于消費需求釋放的限制性政策將有望很快放開，各地的限購限貸政策，尤其是認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有希望放寬。同時，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。在供給側(cè)，進(jìn)一步的流動性支持和預(yù)期管理，將繼續(xù)補強房企的資產(chǎn)負(fù)債表。
▍中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志接受新華社等媒體記者提問，對學(xué)習(xí)貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神進(jìn)行權(quán)威解讀。其中，在擴(kuò)大內(nèi)需，防范金融風(fēng)險等領(lǐng)域，有關(guān)負(fù)責(zé)同志高度肯定了釋放住房改善需求和避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的重要性，更清楚地展望了2023年房地產(chǎn)政策的側(cè)重點。
▍解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來需求政策重點。
我們預(yù)計，二線省會城市的住房限購有望實質(zhì)性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，地理范圍等領(lǐng)域有所優(yōu)化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定，嚴(yán)重影響了賣舊買新，賣小買大需求的釋放。我們預(yù)計，在不遠(yuǎn)的將來認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有望放寬。此外，各地對于普通住宅認(rèn)定的過嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，影響了合理改善的交易便利性。我們預(yù)計各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。
▍流動性支持和預(yù)期管理為核心的供給側(cè)政策，將進(jìn)一步優(yōu)化龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債表。
我們認(rèn)為，2022年出臺的地產(chǎn)融資三支箭將繼續(xù)發(fā)揮作用，即債券市場有望繼續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)市場化融資功能，A股股權(quán)再融資在2023年進(jìn)入實質(zhì)發(fā)行階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在REITs市場有望獲得合理待遇，房企符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求的底層資產(chǎn)有可能不斷被盤活，從而增厚房企邊際業(yè)績，推動企業(yè)獲得現(xiàn)金回流。我們預(yù)計銀行將積極解決存量債務(wù)問題，新增對房地產(chǎn)行業(yè)信用支持。
▍區(qū)分長短期關(guān)系，區(qū)分追求平穩(wěn)狀態(tài)和保持政策有為。
2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，要研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認(rèn)為，所謂新發(fā)展模式就是區(qū)別于傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式。但房地產(chǎn)政策不是在2023年既要完成新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，又要釋放需求鼓勵改善自住。由此判斷2023年的房地產(chǎn)政策，重點就是擴(kuò)大需求——中長期而言，重點則是推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這里的平穩(wěn)，我們認(rèn)為是指追求狀態(tài)平穩(wěn)，即開發(fā)投資和銷售基本穩(wěn)定。平穩(wěn)并不意味著政策無為，相反，只有積極有為的政策，才能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)下行的局面。中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志強調(diào)了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長，地方財力，居民家庭資產(chǎn)和銀行體系負(fù)債方面的重要性，突出了房地產(chǎn)政策調(diào)整的緊迫性。
▍風(fēng)險因素：
房地產(chǎn)市場銷售下行的風(fēng)險；政策出臺不及時，個別房企繼續(xù)信用出險的可能性。
▍把握三條主線，積極配置地產(chǎn)股。
我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正處于周期的底部，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債正得到改善，市場正走向復(fù)蘇。我們建議關(guān)注三條投資主線，即2021年四季度以來的拿地低谷期，企業(yè)拿地較為積極的貨值主線；REITs市場不斷發(fā)展背景之下，可供盤活的存量資產(chǎn)主線；企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的再融資主線。我們看好優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)。
（文章來源：證券時報·e公司）
標(biāo)簽： 中信證券
