龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍卸任事件，攪起了資本市場(chǎng)陣陣風(fēng)波。

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10月31日，龍湖集團(tuán)開盤后股價(jià)下跌，一度跌超40%，截至收盤跌超23%，報(bào)10港元。

龍湖股價(jià)大跌帶崩內(nèi)房股，截至發(fā)稿，綠城中國(guó)、時(shí)代中國(guó)控股跌超11%，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)中鐵、新城悅服務(wù)、萬(wàn)科企業(yè)均大跌超10%。

截至A股收盤，房地產(chǎn)板塊跌幅居前，保利發(fā)展、電子城兩股跌停，華發(fā)跌9.26%、濱江跌9%，招商蛇口跌6.62%、萬(wàn)科跌5.72%、碧桂園跌9.82%、中海跌4.95%。

以保利、招商、萬(wàn)科等為代表的央國(guó)企，被視作地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全的最后一道防線。日前，這些企業(yè)披露的三季報(bào)業(yè)績(jī)乏善可陳，出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑趨勢(shì)，讓市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)前景再生憂慮。

有長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師向記者分析，31日地產(chǎn)股大跌，堪稱烏云密布下的情緒釋放。龍湖的因素是地產(chǎn)板塊整體調(diào)整的導(dǎo)火索，

龍湖吳亞軍談交班始末

消息面上，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司控股股東Charm Talent International Limited(下稱“Charm Talent”)在公開市場(chǎng)增持龍湖集團(tuán)股票300萬(wàn)股，合計(jì)投入資金近3000萬(wàn)港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龍湖集團(tuán)已發(fā)行股本約43.41%，占比進(jìn)一步提升。

Charm Talent由吳亞軍家族信托控股，意味著吳亞軍堅(jiān)定看好龍湖和行業(yè)發(fā)展前景。公告表示，控股股東未來(lái)會(huì)在適當(dāng)時(shí)機(jī)持續(xù)增持龍湖集團(tuán)股權(quán)及債券。

三日前，龍湖集團(tuán)突發(fā)公告，原董事長(zhǎng)吳亞軍因年齡和身體原因，卸任董事長(zhǎng)，轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問(wèn)，40歲的陳序平升任董事長(zhǎng)。房地產(chǎn)仍深度調(diào)整之際，民營(yíng)房企“最后一道防線”管理層震蕩，背后意味著什么？引發(fā)投資者關(guān)注。

作為民營(yíng)房企中較為穩(wěn)健的選手，龍湖更換領(lǐng)班人此前并無(wú)征兆，吳亞軍為何選擇這一時(shí)間退場(chǎng)？

在30日舉行的投資者交流會(huì)上，吳亞軍深談了交班問(wèn)題，并概括為三點(diǎn)理由。

吳亞軍稱，過(guò)去三年，她一直在安排能接班的人，即接任董事長(zhǎng)的人選。為什么交給家族以外的人，則是受美的集團(tuán)方洪波和何享健啟發(fā)。在去美的交流學(xué)習(xí)的時(shí)候，吳亞軍觀察到他們互動(dòng)形式非常好，互相尊重和欣賞，企業(yè)做得也非常好。

由此，美的集團(tuán)這種沒(méi)有把公司交給自己家人、而是交給了職業(yè)經(jīng)理人的模式，在吳亞軍心中埋下了種子。美的集團(tuán)在這種模式運(yùn)作下，企業(yè)發(fā)展情況反而越來(lái)越好，她感到龍湖未來(lái)的交班模式也應(yīng)該是這樣，且一定要是這樣。

而如何挑選職業(yè)經(jīng)理人，龍湖有自己的一套培養(yǎng)體系。早在2004年，龍湖啟動(dòng)了“仕官生”項(xiàng)目，從國(guó)內(nèi)外高校吸納優(yōu)秀畢業(yè)生、儲(chǔ)備未來(lái)發(fā)展需要的中高層管理人才。此后，龍湖相繼推出“仕官生2.0”、合伙人制度等，為龍湖儲(chǔ)備了一批后備軍。

龍湖新任董事長(zhǎng)陳序平，正是從“仕官生”體系中成長(zhǎng)起來(lái)的。吳亞軍稱，早在陳序平做項(xiàng)目總時(shí)，便跟他深度交流過(guò)，覺(jué)得他在投入度、忠誠(chéng)度、商業(yè)思路上是個(gè)可造之才。尤其是最近七八年，跟他交流非常多，去年陳序平已在集團(tuán)執(zhí)掌整個(gè)大盤面。

據(jù)悉，今年中期業(yè)績(jī)前后，吳亞軍已準(zhǔn)備交棒給陳序平，但趕上8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒(méi)有回正而暫緩。三季度以來(lái)，龍湖銷售額開始回正，年內(nèi)到期債務(wù)都已還清，明年到期也在提前計(jì)劃準(zhǔn)備，此時(shí)更換接班人是比較好的時(shí)機(jī)。

雖然吳亞軍詳解了交班始末，但基于當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)仍未回暖、龍湖此前遭遇做空事件、融資市場(chǎng)仍在震蕩中，投資者的擔(dān)憂情緒仍未完全消散，31日龍湖股價(jià)大跌超20%。

在30日晚談到資本市場(chǎng)波動(dòng)問(wèn)題時(shí)，吳亞軍稱：做企業(yè)就像一個(gè)杯子，這個(gè)杯子通過(guò)燈光投到墻上，那就是資本市場(chǎng)。所以，資本市場(chǎng)的波動(dòng)她不太在意，更重要的是看企業(yè)內(nèi)在。當(dāng)下，龍湖管理層做的都是長(zhǎng)期思考，比她當(dāng)初創(chuàng)業(yè)時(shí)狀態(tài)還好。

陳序平也表示，龍湖最近的經(jīng)營(yíng)情況比較良好，三季度實(shí)現(xiàn)銷售同比轉(zhuǎn)正，9~10月獲取十塊土地，拿地金額108億。在很多央國(guó)企都沒(méi)出手的三季度，龍湖在多個(gè)城市拿地，展示出對(duì)后市的信心。未來(lái)，龍湖的戰(zhàn)略可歸為城市聚焦與航道聚焦。

他透露，早在去年8、9月份時(shí)，龍湖已觀察到一些城市苗頭不太對(duì)，此前三四線城市靠棚改貨幣化激發(fā)了很多需求，包括一些投資機(jī)會(huì)。因此，龍湖在城市聚焦上梳理出了20個(gè)重點(diǎn)城市、14個(gè)機(jī)會(huì)城市和34個(gè)階段性不會(huì)再投入的城市。

在航道聚焦方面，未來(lái)五年，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道產(chǎn)生的利潤(rùn)占比要過(guò)半，收入占整個(gè)集團(tuán)的30%。到那個(gè)時(shí)候，龍湖應(yīng)該就完成了去地產(chǎn)化。二十年后，地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)是一千億。

實(shí)際上，“去地產(chǎn)化”這一表述背后，便隱含著其對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度與判斷。

“行業(yè)過(guò)去這五年是波瀾動(dòng)蕩的，甚至一些市場(chǎng)波動(dòng)比預(yù)期還要大。”陳序平稱，加上過(guò)去這周股市跌得很厲害，大家會(huì)關(guān)注接下來(lái)龍湖怎么辦。未來(lái)一年，龍湖會(huì)格外重視現(xiàn)金流，包括融資型現(xiàn)金流，在這個(gè)前提下保證利潤(rùn)穩(wěn)中有增。

為保證經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流穩(wěn)定，龍湖會(huì)在市場(chǎng)不確定性較多時(shí)，減少新增投資，尤其是投資性物業(yè)。目前，龍湖持有100個(gè)以上商場(chǎng)，已開業(yè)66個(gè)，接近50個(gè)沒(méi)有開。在現(xiàn)金流管理上，未來(lái)兩三年會(huì)放緩一些，把資金用于安全前提下、獲取好的住宅項(xiàng)目。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼也表示，在融資及債務(wù)方面，龍湖整體的債務(wù)水平會(huì)壓減，短期負(fù)債也較少，明年龍湖只有200億左右的債務(wù)，且主要在下半年。海外債方面，龍湖已開始準(zhǔn)備資金贖回明年到期的美元債，明年在海外將沒(méi)有任何債務(wù)到期。

截至9月末，龍湖現(xiàn)金凈余額800億，其中監(jiān)管資金余額215億。隨著年底項(xiàng)目竣工提款，監(jiān)管資金余額會(huì)降到200億以內(nèi)，年底龍湖的現(xiàn)金流會(huì)達(dá)到800億左右。

“現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)悲觀情緒蔓延、非常沮喪，所以整個(gè)戰(zhàn)略價(jià)值完全沒(méi)有體現(xiàn)公司應(yīng)有的水平?！壁w軼稱，短期內(nèi)恢復(fù)需要時(shí)間，但是銀行端非常穩(wěn)定，與龍湖建立了深厚的信任關(guān)系，也尊重吳亞軍的選擇。龍湖也在密切關(guān)注國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，只要有機(jī)會(huì)就發(fā)行信用債。

趙軼認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)會(huì)對(duì)企業(yè)非常友好，買地企業(yè)不多，民營(yíng)企業(yè)更是少之又少，只要把握好節(jié)奏，完全可以做到主動(dòng)調(diào)劑現(xiàn)金流、穿越周期。“國(guó)家已經(jīng)規(guī)劃出房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定，合理杠桿，做好服務(wù)回歸初心，這個(gè)模式對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常好，我們一定會(huì)熬到那個(gè)階段?！?/strong>

房企“最后一道防線”

直面市場(chǎng)沖擊波

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，“金九銀十”不再出現(xiàn)，未來(lái)行業(yè)走勢(shì)不明朗，市場(chǎng)信心不足，在市場(chǎng)暗淡與行業(yè)信心極度脆弱之下，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍辭任，成了壓垮市場(chǎng)信心的最后一根稻草，從而觸發(fā)了地產(chǎn)板塊整體下跌現(xiàn)象。

實(shí)際上，10月地產(chǎn)板塊已經(jīng)跑輸大盤，原因在于今年“930新政”對(duì)市場(chǎng)的提振作用微弱，樓市延續(xù)低迷，資本市場(chǎng)對(duì)基本面越發(fā)悲觀。如今疊加吳亞軍的舉動(dòng)，市場(chǎng)將其解讀為行業(yè)可能面臨更大的危機(jī)。

不過(guò)，上述分析師也指出，展望未來(lái)十年，地產(chǎn)行業(yè)的年均需求面積至少在10億平米以上，這仍然是一個(gè)足夠大的行業(yè)，“住有所居”、“住有好居”仍然是人民群眾的向往，因此當(dāng)前情緒的過(guò)度悲觀是沒(méi)必要的?！氨敬问录?lái)的情緒釋放平息之后，市場(chǎng)仍會(huì)回歸價(jià)值，被情緒錯(cuò)殺的好公司反而會(huì)有更好的投資機(jī)會(huì)?！?/p>

值得注意的是，一向穩(wěn)健的保利發(fā)展跌停。有市場(chǎng)人士指出，除了整個(gè)板塊的影響之外，保利三季度的表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期。“保利的表現(xiàn)比去年同期差了不少，而此前有不少賣方報(bào)告都推薦說(shuō)業(yè)績(jī)預(yù)期理想?！鄙鲜龇治鰩熤赋?。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展今年第三季度營(yíng)收456.52億元，同比減少5.82%；歸屬凈利潤(rùn)22.68億元，同比減少了30.96%。前三季度營(yíng)收共1563.76億元，同比增長(zhǎng)12.99%；歸屬于上市公司的扣非凈利潤(rùn)130.94億元，同比減少了3.61%。

同樣，地產(chǎn)絕對(duì)頭部萬(wàn)科披露的三季報(bào)也讓市場(chǎng)失望。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前三季度營(yíng)收為1307.57億元，同比增長(zhǎng)25.28%；凈利潤(rùn)48.28億元，同比減少14.43%。另外，對(duì)于前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)業(yè)收入增速的原因，萬(wàn)科在三季報(bào)中表示，主要受近年來(lái)結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，毛利率下滑。2022年前三季度，萬(wàn)科開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的 23.9%下降至20.7%。

許多年來(lái)，“招保萬(wàn)金”一直是A股市場(chǎng)上地產(chǎn)板塊的旗幟，如今，四家公司的表現(xiàn)皆不理想。招商蛇口三季報(bào)顯示，公司三季度營(yíng)收319.22億元，歸屬凈利潤(rùn)10.7億元，分別同比下降13.96%和49.04%。前三季度，招商蛇口營(yíng)收894.84億元，同比增長(zhǎng)9.45%；歸屬凈利潤(rùn)29.57億元，同比減少了53.44%，歸屬凈利潤(rùn)跌幅不小。金地集團(tuán)第三季度其營(yíng)收249.64億元，同比增長(zhǎng)27.3%；歸屬凈利潤(rùn)13.71億元，同比減少7.59%，一樣的增收不增利。

港股方面，被業(yè)內(nèi)稱作“利潤(rùn)之王”的中海地產(chǎn)也交出了營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下降的尷尬業(yè)績(jī)。今年第三季度，中海地產(chǎn)錄得營(yíng)收175.2 億元，扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營(yíng)溢利為18億元，而去年同期，中海的收入為432億元，經(jīng)營(yíng)溢利為80億元，相比之下，中海營(yíng)收和溢利同比分別減少59.4%、77.5%。今年前三季度，中海地產(chǎn)的營(yíng)收和溢利也同比減少。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）