房地產(chǎn)行業(yè)進入嚴監(jiān)管的調(diào)整期 部分房企根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營
2021年政府對房地產(chǎn)調(diào)控實施面向銀行的“兩道紅線”和22城供地“兩集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由于無法快速反應(yīng)，出現(xiàn)債務(wù)違約等問題。近期，政府在微調(diào)政策，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足，重新強調(diào)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位。
中指研究院連續(xù)多年對房地產(chǎn)市場大事件進行梳理，總結(jié)發(fā)布“年度十大熱詞”系列。現(xiàn)精選出2021年房地產(chǎn)十大熱詞并加以點評，既是對過去一年的總結(jié)，亦借此期許房地產(chǎn)企業(yè)在新的一年里能以此為鑒，防風險、控隱患，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
01“兩道紅線”
事件：2020年12月31日，央行與銀保監(jiān)會出臺《建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業(yè)金融機構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限的兩道紅線。
表：房地產(chǎn)貸款集中度管理要求
中指點評：
“兩道紅線”是繼房企端“三道紅線”后房地產(chǎn)金融審慎管理又一重要政策，但不同的是，“兩道紅線”是對金融機構(gòu)端，對房地產(chǎn)貸款的集中管理，其目的是控制信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動房地產(chǎn)、金融同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。“兩道紅線”政策實施，使房地產(chǎn)金融監(jiān)管更加完善。
02二手房指導價
事件：2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，共有3595個小區(qū)被逐一“標價”。9月29日起，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為，并選擇熱點小區(qū)進行試點。全年全國已有深圳、東莞、寧波、成都等15城推行二手房成交參考價，多數(shù)是一二線熱點城市。
表：各城市二手住房指導價參考政策及特征
*對“是否要求參考價作為掛牌價上限”的判斷，根據(jù)政策文件表述和實際掛牌價與參考價綜合對比得出
中指點評：
該政策的實施是為了打擊房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的投機炒房亂象，最終目的還是為了維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。目前來看，出臺二手房指導價格政策的還是一些房價漲幅較大的熱點城市和區(qū)域，因而，該政策對過熱城市和地區(qū)房價的穩(wěn)定起到舉足輕重的作用。
03集中供地
事件：2月18日，國家自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。
中指點評：
集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預期。同時，當下快周轉(zhuǎn)依然是行業(yè)一大特點，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力。“兩集中”措施實施有利于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。
04“三穩(wěn)”
事件：3月5日，政府工作報告繼續(xù)提出：“對于商品房，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。”
中指點評：
今年出臺的“三穩(wěn)”政策既是對去年“房住不炒”政策的強化又是進一步闡釋，即穩(wěn)定房價要從源頭——穩(wěn)定地價開始，抑制過熱的土地市場，進而穩(wěn)定行業(yè)預期。此后，圍繞“三穩(wěn)”的各項政策相繼出臺，金融監(jiān)管力度加大、防范房地產(chǎn)金融風險等，均體現(xiàn)“房住不炒”和維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的調(diào)控基調(diào)。
05綠色建筑
事件：3月，《政府工作報告》指出，扎實做好碳達峰、碳中和各項工作。政府在《中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035遠景目標綱要》一文中強調(diào)：“開展綠色生活創(chuàng)建活動，發(fā)展綠色交通和綠色建筑，加快構(gòu)建廢舊物資循環(huán)利用體系。大力發(fā)展綠色經(jīng)濟，推動綠色轉(zhuǎn)型實現(xiàn)積極發(fā)展。”
中指點評：
今年作為“雙碳”戰(zhàn)略落地實施的開局之年，在中國的碳排放量40%來自于房地產(chǎn)建筑業(yè)的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)行業(yè)積極推動綠色建筑發(fā)展顯得尤為重要。此外，綠色建筑已成為我國綠色金融的重點支持領(lǐng)域，房企在順應(yīng)“雙碳”戰(zhàn)略的同時，積極探索并善用綠色債券，亦將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的新趨勢。
圖：房企綠色品牌發(fā)展路徑
06房貸收緊
事件：年初，武漢、南京、鄭州、重慶、杭州、合肥等城市相繼出現(xiàn)銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的情況，甚至部分銀行還暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)。
中指點評：
銀行為落實“兩道紅線”，房貸額度受限，部分城市房貸收緊，房貸審批時間過長。隨著近期央行窗口指導，監(jiān)管層指示，銀行房貸在進行微調(diào)，房貸利率下調(diào)，審批時間明顯縮短，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足。
07學區(qū)房
事件：4月30日，中共中央政治局會議中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。”
中指點評：
“學區(qū)房”一詞存在已久，從去年底到今年上半年，一二線城市二手房市場持續(xù)升溫，與學區(qū)房價炒作亦有一定關(guān)系，此次中央會議罕見提及“學區(qū)房”，既是對“房住不炒”這一政策的進一步落地實施，也反映出政府堅決打擊以任何名義炒作房價的決心。
08房地產(chǎn)稅
事件：10月15日，《求是》雜志發(fā)表習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富?！?，文章指出，要“積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。”10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，標志著房地產(chǎn)稅改革正式進入試點階段。
中指點評：
房地產(chǎn)稅的試點，其目的是為引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我國目前房地產(chǎn)相關(guān)稅收體系在保有環(huán)節(jié)稅收缺失，僅上海和重慶試點征收個人住房房產(chǎn)稅。開征房地產(chǎn)稅短期將對房地產(chǎn)市場和居民生活產(chǎn)生一定影響，房企拿地預期或有下降，住宅產(chǎn)品供應(yīng)業(yè)態(tài)或結(jié)構(gòu)也存在調(diào)整預期。房產(chǎn)流動性增加下預計新房市場供需矛盾有所緩解，房價上漲動能減弱，投機性需求受到一定抑制，新房銷售規(guī)模和房價出現(xiàn)階段性調(diào)整。租賃住房供應(yīng)量增加下房租漲幅受抑制，但須出臺政策規(guī)范租賃市場避免稅負轉(zhuǎn)嫁至租金。
09債務(wù)違約
事件：今年以來，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，融資環(huán)境收緊不放松，加之正逢“償債高峰年”，房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，其中部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財產(chǎn)品兌付逾期等問題。
中指點評：
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入嚴監(jiān)管的調(diào)整期，部分房企在經(jīng)營管理方面未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目擴張，導致經(jīng)營和財務(wù)指標惡化，最終爆發(fā)風險。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，違約企業(yè)涉及房地產(chǎn)建筑面積達7.5億平米。房地產(chǎn)市場劇烈變化，防止房地產(chǎn)硬著陸風險。近期，政策有所調(diào)整，隨著市場轉(zhuǎn)暖，融資放松微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)流動性困難將有所緩解。
表：違約企業(yè)涉及項目建筑規(guī)模
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊試用)
10長期主義
事件：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，市場加速洗牌，“長期主義”發(fā)展觀日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，碧桂園、中海地產(chǎn)等頭部房企均在業(yè)績會及各類會議中提到要堅持長期主義的發(fā)展觀。
中指點評：
隨著“三道紅線”、“兩道紅線”以及“兩集中”等政策的發(fā)布實施，行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房企競爭也將逐步擯棄追求規(guī)模擴張的傳統(tǒng)發(fā)展模式，更加重視有質(zhì)量的增長，通過提升產(chǎn)品力與服務(wù)力提升自身的核心競爭力。在此背景下，房企追求“長期主義”的發(fā)展觀順應(yīng)了行業(yè)發(fā)展趨勢。
